2012年房估師考試案例分析精講87

    案例2-9」 分析

    報告中存在的問題及評析如下：

    ㈠ 房地產糾紛估價案例尤其要注意說明房、地權屬的合法性

    及有關內容的完整性。僅說明土地使用權為出讓方式取得是不夠的。

    還應說明出讓時間、出讓方及受讓方、出讓的有關文件或合同等證

    明出讓合法的文書。

    ㈡ 第二部分應簡要說明糾紛原因和糾紛類型，讓人明了糾紛

    緣何而起，估價對象價格緣何而估。

    ㈢ 可比實例交易日期應具體到某年某月某日，不能只說明交

    易年份。不應像本案例描述可比實例那樣，只說明是“2003年”。

    另外，即使同是一個年度交易，也應說明該年度同一供求范圍房地

    產價格無明顯波動，才能支持交易日期調整系數均取100%的觀點。

    ㈣ 估價對象與可比實例在實物狀況比較時，應明確實物狀況

    調整的具體內容。

    ㈤ 報酬率確定時所選的安全利率值，到底是指同期一年期國

    債年利率，還是中國人民銀行公布的一年定期存款年利率，缺乏必

    要的說明。

    ㈥ 收益價格計算公式 V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]的適用條件

    是收益期內年收益比較穩定。如沒有穩定說明收益的，就不能采用

    這個公式。

    ㈦ 土地取得費用和開發成本不能按實際成本計算，而應以客

    觀成本即社會同類平均成本為依據。

    ㈧ 在計算估價對象折舊時有錯誤，該用地出讓年限為50年，

    應以該年限來計算折舊。

    ㈨ 銷售稅費的計算不符合現行的國家稅法規定，其計稅依據

    應為銷售收入，而該案例采用的是土地取得費用與開發成本之和。

    「案例2-10」 本案例根據有關報紙的報道整理而成。

    “國有資產流失1000多萬”

    1998年2月7日，中央電視臺“焦點訪談”欄目推出驚人報

    道《一份評估損失千萬》：1996年6月，廣東珠海一座大樓以1458

    萬元的價格被該市中級人民法院拍賣償債，大樓落到了一家私人公

    司名下。這一價格系法院委托該市“沒有營業執照的”房地產評估

    所“一紙”評估得出的。1997年10月，由該市國有資產管理局牽

    頭組織的三家評估所做出聯合評估結果：大樓值2565萬元。按照

    這一結果，大樓以1458萬定價和拍賣，“直接造成了國有資產1000

    多萬元的流失“。

    此前，圍繞國有資產是否流失的論戰已在珠海持續了一年多，

    大樓原業主電子集團、市法院、市房管局、房產評估所、市國資局、

    市拍賣行等有關各方面說法不一，幾成僵局，并引起了中央有關部、

    局的重視。