2012年房估師考試案例分析精講86

    ××市××路××大廈房地產估價技術報告（節選）

    ㈠ 房地產實物狀況因素分析

    國貿新都由××房地產開發公司開發，始建于1994年，于

    1997年建成并投入使用。該大樓為框架結構綜合樓，地上29層、

    地下1層，建筑面積67698㎡，占地面積2854㎡，土地使用權類

    型為出讓，該大樓地上1～6層為車庫，建筑面積17673㎡；第7～

    28層為公寓，建筑面積46376㎡；第29層目前空置，建筑面積

    794㎡，地下室面積2854㎡.其中第7～29層分為東西兩部分塔

    樓，東塔樓現仍為公寓，西塔樓公寓于1998年11月由××物業

    發展有限公司投入資金進行改造，將其填充墻和水、電管線拆除，

    準備改建成公寓式酒店，后因資金短缺，后續工程未進行，目前改

    造工程處于停滯狀態，西塔樓改建部分建筑面積為23188㎡.

    ××大廈整體裝修情況為：外墻貼白色條形面磚，東塔樓第1

    層大堂地面鋪大理石，墻面刷乳膠漆，木板吊頂，第7層現為××

    市漢鵬房地產開發有限公司用于辦公，進行了普通裝修，其余車庫

    及公寓內墻均為普通粉刷，水泥地面，鋁合金窗，木門。整個大樓

    內部配置五部升降電梯，并安裝供暖設備。

    ㈡ 區位狀況因素分析

    ××大廈位于××市××區××路297號，北臨新世界購物中

    心，西臨新華后路，處于建設大道與新華路交匯處，屬城區五級地

    段，周邊有××大廈、××大廈、××大廈等大型物業，隨著周邊

    環境的改善，該地區已經形成××市新的投資熱點，其交通便利，

    公共服務設施齊全，升值潛力巨大。

    ㈢ 市場背景分析：（略）

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估價方法選用

    估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調查，根

    據估價對象的特點及估價目的，采用兩種計算思路計算估價對象的

    價格。分別選用市場比較法、收益法、成本法等三種方法作為本次

    估價的基本方法，其技術路線如下：

    ⑴ 思路一：根據估價對象房地產特點和市場狀況，估價人員

    選用收益法求取1～6層車庫價格，市場比較法求取公寓、地下室

    價格，再將兩者相加得到估價對象房地產的價格。

    ① 根據《房地產估價規范》。“有條件選用市場比較法進行

    估價的，應以市場比較法作為主要估價方法“，本估價報告采用市

    場比較法，遵循市場比較法可比實例的選取原則，根據估價人員掌

    握的房地產交易市場資料，在估價對象同一供求圈內選擇三個與估

    價對象用途、規模、檔次、建筑結構相同或相似的近期交易實例作

    為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立

    估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易情況修正、

    交易日期調整、房地產狀況調整，求取公寓、地下室的比準價格。

    ② 根據《房地產估價規范》，“收益性房地產的估價，應選

    用收益法作為其中的一種估價方法“，由于估價對象系經營用房，

    具有收益，因此可用適當的報酬率，將其未來各年的凈收益折算到

    估價時點上，計算1～6層車庫的收益價格。