2012年房估師考試案例分析精講80

    案例2-8」

    ㈠ 房地產實物狀況因素分析

    估價對象土地有兩宗，地塊A面積1500㎡，北側臨接寬度約

    15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規

    整形的普通臨街地。地塊B面積5500㎡，東側臨街寬度約80m，

    深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。這兩宗土地均

    地勢平坦，且與道路等高，日照、通風、干濕條件屬普通程度，電

    氣、煤氣、上下水道等基礎設施完備。城市規劃上屬商業區，容積

    率600%.

    就當地的標準使用及現在與將來的動向、城市規劃上的管制等

    方面來看，地塊A與地塊B的最有效使用，應該是合并興建辦公大

    樓。現評估地塊A、B的鄰地購買價格。

    ㈢ 市場背景分析：（略）

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估價方法選用

    由于估價對象是在舊市區內的土地，未能收集到適當的收益實

    例，所以，應以買賣實例，即市場比較所求得的比準價格為標準來

    決定估價額。

    ㈥ 估價測算過程

    ⑴ 評估A、B、C的空地價格

    A、B兩宗土地以市場比較法估價，C地以假設開發法估價（過

    程從略），結果如下：

    ① A地的空地價格（a），單價為14850元/㎡；總價為

    22275000元。

    ③ C地的空地價格（c），（A、B合并后為C），單價為15675

    元/㎡；總價為109725000元。

    ⑵ 計算合并使用分配率

    ① 計算增值總額：

    增值總額=c-（a+b）=37537500（元）

    ⒈ 計算面積因素對增值的影響