2012年房估師考試案例分析精講79

    三、房地產合并估價方法要點

    ㈠ 房地產合并前后價格的計算要客觀、準確

    房地產合并前后價格的計算，一定要注意合并前后各項因素的

    變化導致房地產價格水平的差異，并嚴格按《規范》要求選取合適

    的估價方法計算合并前后的價格。

    ㈡ 增值額的分配要準確、合理

    相鄰土地合并后，往往會使效用增大，價值升高，從而產生額

    外的增值。因此，鄰地合并經營能使雙方獲得額外的收益；而一方

    購買另一方的土地，賣方的要價一般會高于土地本身正常的市場價

    格。無論是鄰地雙方合并經營還是一方購買另一方的土地，都需要

    我們對土地價格進行評估，以便確定各自的出資額及賣方的合理要

    價。而解決這個問題的關鍵，則是合理地將增值額進行分配。將增

    值額進行分配，大致有以下三種方法可供選擇：

    各自所占增值額的分配比例分別為a1/（al+a2）×100%和

    a2/（al+a2）×100%，a1、a2為合并前地塊各自的單價。

    ⑵ 以合并前地塊各自的面積為基礎進行分配

    各自所占增值額分配比例分別為S1/（S1+S2）×100%和

    S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前地塊各自的面積。

    ⑶ 以合并前地塊各自的總價為基礎進行分配

    對三種方法計算的結果根據影響程度大小不同，取加權平均值

    即可綜合得出最終的增值分配率，計算出鄰地合并產生的增值額。

    以上三種計算方法中，第一種方法的計算結果應占有較大權重比例。

    ⑴ 以合并前地塊各自的單價為基礎進行分配

    各自所占增值額分配比例分別為A1/（A1+A2）×100%和

    A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前地塊各自的總價。

    因為對增值額進行分配，應當遵循房地產估價中的貢獻原則，即應

    當根據地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應得的分配額。而土地

    合并后增值的原因，主要是影響房地產價格因素中的個別因素如面

    積、形狀或是臨街狀況等（因為是鄰地，所以影響價格的其他因素都

    相同）得到了改善。就合并前的地塊而言，個別因素較好的地塊對增

    值額的貢獻自然要較大。而個別因素較好的地塊其單價也一定會較

    高。也就是說，單價是反映出地塊對增值額貢獻程度的主要因素，

    按單價計算出的增值分配率也應占有較大權重比例。