2012年房估師考試案例分析精講71

    ㈡ 城市房屋拆遷補償估價的標準與方法

    《條例》規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、

    用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由

    省、自治區、直轄市人民政府制定。“

    根據建設部印發的《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十六

    條“拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條

    件的，可以采用其它估價方法，并在估價報告中充分說明原因。“

    拆遷評估應根據拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地

    產市場評估價格確定拆遷補償價格。因此，拆遷估價應優先選用能

    夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現客觀價格的市場比較法。

    如在一些房地產市場尚不夠發育的地區，就難以采用市場法估

    價，即使在總體上房地產市場比較發達的地區，在某些情況下市場

    法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學校、幼兒園、

    軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產市場不完善，不具備采

    用市場法條件的房地產，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價

    目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設開發法，可采用成本法

    對估價對象的拆遷補償價值進行評估。

    在拆遷補償估價中，各省、市結合本地實際情況，以估價原則、

    估價方法理論為基礎，制定了各自的具體辦法。例如：××市政府

    根據被拆遷房屋的不同用途、不同結構、不同區位制定了住宅平房、

    簡易樓房、單元成套樓房和非住宅房屋等不同拆遷補償估價標準，

    實踐證明這些標準簡明、實操性強。估價人員在××市地區進行拆

    遷補償估價則應執行××市政府及有關部門制定的估價標準。

    市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交

    易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結

    構的各類房屋的房地產市場價格（《城市房屋拆遷補償估價指導意

    見》第十三條）。

    拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政

    府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的

    房地產狀況進行（《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十四條）。

    針對一些建設項目的特殊性，地方政府也往往制定相應的規定，

    估價人員在估價時必須遵從。

    ㈢ 城市房屋拆遷補償估價實踐中應注意的幾個問題

    在拆遷補償估價實踐中，應特別注意以下幾個問題：

    ⑴ 拆遷估價委托人必須合法

    《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱拆遷人，

    是指取得房屋拆遷許可證的單位。“

    《條例》第六條規定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證

    后，方可實施拆遷。“

    ⑵ 拆遷估價對象必須合法

    ① 《條例》第九條規定：“拆遷人應當在房屋拆遷許可證確

    定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。“即估價對象應為拆

    遷許可證確定的拆遷范圍內的土地和房屋。

    ② 《條例》第二條規定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的

    單位和個人，不得進行下列活動：

    Ⅰ 新建、擴建、改建房屋；

    Ⅱ 改變房屋和土地用途；

    Ⅲ 租賃房屋。“

    違反上述規定者，則應視為估價對象不合法。

    ⑶ 拆遷補償估價的價值標準、估價目的和估價時點

    ① 價值標準：為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查

    封等因素的影響。

    ② 估價目的：根據《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規定，

    拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估

    其房地產市場價格。“

    ③ 估價時點：一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、

    分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

    ⑷ 拆遷補償估價價格內涵

    根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條，房屋拆遷評估價

    格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置

    補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房

    屋內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆

    遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市

    人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金

    額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評

    估確定。

    ⑸ 幾種特殊產別房屋的估價

    ① 拆遷估價對象為代管產，估價時應將現狀拍照或攝像存檔，

    并辦理證據保全。

    ② 遷估價中涉及軍產、港澳臺產、涉外產、宗教、寺廟、文

    物古跡等應將估價對象拍照或攝像存檔，并依照有關法律法規的規

    定辦理。