2012年房估師考試案例分析精講70

    ㈢ 被拆房屋補償對象的認定

    個人還是集體。對于集體用房，要明確其土地的補償費是否在

    征地時已經給予了考慮。

    六、城市房屋拆遷補償估價

    城市房屋拆遷補償估價，主要依據《城市房屋拆遷管理條例》（以

    下簡稱《條例》）和《城市房屋拆遷估價指導意見》（以下簡稱《意

    見》），《條例》最突出的兩點是，其一：明確規定被拆遷人“是指

    被拆遷房屋的所有人。“其二：”貨幣補償的金額，根據被拆遷房

    屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。“

    新《條例》規定以市場評估價格確定貨幣補償金額，充分體現

    社會主義市場經濟等價交換的原則，保護了被拆遷房屋所有權人的

    權益。

    ㈠ 城市房屋拆遷補償估價對象

    估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其

    所占土地的權益性質，估價結果才會客觀公正。

    關于拆遷補償估價，特別指出的是在集體土地上進行開發建設

    的集體土地及地上房屋的估價。應先行辦理征用土地，將集體土地

    國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》

    規定，又適應新的《城市房屋拆遷管理條例》。

    拆遷補償估價對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托

    在其實體上的權益。針對不同估價對象應注意以下幾點：

    ⑴ 依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提

    前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地

    使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

    ⑵ 依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出

    讓金部分，只含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開發及其

    它費用。

    ⑶ 已取得所有權的房屋及構筑物，估價應從占有、使用、收

    益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途

    估價。例如：規劃設計建造的地下人防被變為商店或旅店用途的。

    ⑷ “拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；”

    故不在估價范圍之內。“拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給

    予適當補償，“估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給

    予估價。

    ⑸ 被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案

    的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，

    服從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商

    一致的，可以按照協商結果進行評估。

    對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主

    管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依

    照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有

    設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪

    單位測算。

    ⑹ 對于一宗房地產拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的

    房屋內外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、

    電、暖、衛、氣、通訊等設施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、

    門樓等其他構筑物……