2012年房估師考試案例分析精講66

    三、契稅估價

    契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽訂的契約價格。征

    收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格或典價作為計稅依據(jù)。

    為了保護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生

    隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關(guān)認為在必要時，也可以直接或委

    托有關(guān)單位對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)�，F(xiàn)行

    的估價方法以市場比較法為主。若是有收益的房地產(chǎn)，還應(yīng)考慮用

    兩種以上的方法進行評估，即收益法和市場比較法并用，根據(jù)不同

    情況，選取不同的權(quán)重綜合取值，以確定最終估價值。

    「案例2-6」

    ××小區(qū)××棟×單元××號房地產(chǎn)贈與價格估價報告（節(jié)選）

    致委托人函（略）

    估價師聲明（略）

    估價的假設(shè)和限制條件（略）

    ××小區(qū)××棟×單元××號房地產(chǎn)贈與價格估價結(jié)果報告

    ㈠ 委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司

    ㈡ 估價方：××房地產(chǎn)評估有限公司

    ㈢ 估價對象：××房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司所屬的××小區(qū)

    ××棟×單元××號

    ㈣ 估價目的：為房地產(chǎn)交易征收課稅提供依據(jù)

    ㈤ 估價時點：2003年11月9日

    ㈥ 價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準

    ㈦ 估價依據(jù)：

    ⑴ ××市公證處對××房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司贈與××個

    人的公證書；

    ⑵ ××市房地產(chǎn)管理局權(quán)屬管理辦公室的產(chǎn)權(quán)登記證明；

    ⑶ 收集的近期房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料。

    ㈧ 估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估

    價時點原則。

    ㈨ 估價方法：根據(jù)估價對象自身條件及估價目的，擬選用市

    場法進行估價。

    ㈩ 估價結(jié)果：

    經(jīng)測算評估，估價對象在估價時點2004年5月9日的房地產(chǎn)

    價值為29.78萬元。

    （十一） 估價人員：（略）

    （十二） 估價作業(yè)日期：（略）

    （十三） 估價報告應(yīng)用的有效期：本估價結(jié)果自估價時點起一年

    內(nèi)有效。