2012年房估師考試案例分析精講65

    「案例2-5」 分析

    ㈠ 根據規范要求，房地產保險事故發生后的損失評估，“宜

    估算其修復所需的費用作為損失價值“。報告中按估價對象已不可

    修復進行計算，但在估價方法選用時缺少相應的說明。

    ㈡ 不可修復房地產損失價值評估，要特別注意扣減房地產受

    損后的殘余價值。此部分價值一般較低，很容易被忽略。

    ㈢ 委托人要求對火災損失進行評估，并未明確僅僅是直接損

    失還是包括間接損失。報告僅對直接損失進行評估，但缺少相應的

    說明。進行此類估價時，估價人員應要求委托人明確估價范圍，或

    根據保險合同確定估價范圍并在報告中予以說明。

    ㈣ 報告中計算成新率時，加權系數、完損等級評定系數、綜

    合判定系數的確定沒有依據，計算房價時各項調節系數的確定亦存

    在同樣問題。

    第六節 房地產課稅估價

    房地產課稅估價，目的是為了保證國家稅收公平合理。為了避

    免納稅人偷稅漏稅和稅務機關課稅不公平，雙方都要求對房地產價

    值進行評估。為了做好房地產課稅評估工作，作為房地產估價人員

    必須全面準確了解中國現有的房地產稅種名稱、納稅人含義、課稅

    對象和征收范圍、課稅依據、稅率水平、減稅、免稅對象。特別要

    求注意適用稅額和應納稅額計算公式，應扣除項目和其他有關規定。

    如違反以上規定進行估價，其估價報告將不具備法律效力，其結論

    更不能作為課稅依據。因此，課稅估價的技術路線和方法必須嚴格

    按中國現有的稅法中的有關規定執行。

    根據中共“十六大”報告的精神，中國在條件成熟時將開征統

    一規范的物業稅。房地產估價人員應關注有關的最新法律法規。

    一、房產稅估價

    對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。租金收入是房

    屋產權所有人出租房屋使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收

    入。

    二、土地增值稅估價

    土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值

    額。

    土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產所得的土地增值額為計稅

    依據，土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除

    項目金額后的余額。