2012年房估師經營與管理：房地產中的投資與成本

    房地產投資分析中的投資與成本

    房地產生產經營活動中的投資與成本，與一般工業生產活動有

    較大差異。

    ⑴ 開發項目總投資

    開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。開發建設投資

    是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用；經營資

    金是指開發企業用于日常經營的周轉資金。開發建設投資在開發建

    設過程中形成以出售和出租為目的的開發產品成本和以自營為目的

    的固定資產和其他資產。開發建設投資構成如圖6-1所示。

    圖 6-1 房地產開發項目總投資的構成

    ⑵ 開發產品成本

    開發產品成本是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務

    和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。當房地產開發項目

    有多種產品時，可以通過開發建設投資的合理分攤，分別估算每種

    產品的產品成本。

    ⑶ 經營成本

    經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照

    國家有關財務和會計制度結轉的成本。主要包括：土地轉讓成本、

    開發項目總投資開發建設投資經營資金

    土地費用

    前期工程費用

    基礎設施建設費用

    建筑安裝工程費用

    公共配套設施建設費用

    開發間接費用

    財務費用

    管理費用

    銷售費用

    開發期稅費

    其他費用

    不可預見費用

    開發產

    品成本

    開發經

    營成本

    固定資

    產及其

    他資產

    商品房銷售成本、配套設施銷售成本和房地產出租經營成本。對于

    分期收款的房地產項目，房地產銷售成本和出租經營成本通常按當

    期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計算本期應

    結轉的經營成本。

    ⑷ 期間費用

    開發項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發

    經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。房地產開發項

    目用于銷售時，期間費用計入開發建設投資中的管理、財務和銷售

    費用，不另行計算；房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的

    期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計為運營費用；房

    地產置業投資項目的期間費用計為運營費用