2012年房地產估價師經營與管理：投資與成本的概念1

    廣義投資與成本的概念

    ⑴ 投資

    廣義的投資是指人們的一種有目的的經濟行為，即以一定的資

    源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產性投資和

    非生產性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、

    技術、管理經驗或其他資源。房地產投資分析中所討論的投資是狹

    義的，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開

    發、經營目標而預先墊支的資金。

    一般工業生產活動中的投資，包括固定資產投資和流動資金兩

    部分。固定資產投資是指用于建造或購置建筑物、構筑物和機器設

    備等固定資產的投資，固定資產投資在項目投產以后，隨著固定資

    產在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入成品

    成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是

    指工業項目投產前有限墊付、在投產后用于購買原材料、燃料動力、

    備品備件，支付工資和其他費用以及被用在制品、半成品、制成品

    占用的周轉資金。流動資金在每個生產周期完成一次周轉，在整個

    項目壽命周期內始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金

    才能退出生產與流通，以貨幣資金形式被收回。

    ⑵ 成本

    成本是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的

    代價。就工業投資項目而言，其投產后便開始了成品的生產經營活

    動，成品的生產與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產品的成

    本就是這種勞動消耗的貨幣表現。產品生產經營活動中的成本包括

    生產成本和銷售費用兩部分，前者指發生在產品生產過程中的費用，

    后者指發生在產品銷售過程中的費用。生產成本加上相應的銷售費

    用稱為產品的銷售成本（亦稱完全成本）。

    影響產品成本高低的因素很多。對于同一種成本來說，不同的

    生產技術方案、不同的生產規模、不同的生產組織形式、不同的技

    術水平與管理水平、不同的物資供應與產品銷售條件、不同的自然

    環境等都可能導致產品成本的不同。

    投資分析中使用的成本概念與企業財務會計中使用的成本概念

    不完全相同。主要表現在兩個方面：首先，財務會計中的成本是對

    生產經營活動中實際發生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定

    的，所得到的成本數據是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多

    是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素

    的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據；其次，

    在投資分析中，根據分析計算的需要還要列入一些財務會計中沒有

    的成本概念（如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等），這些成本

    的經濟含義及成本中所包含的內容與財務會計中的成本不完全一

    樣。