2012年房估師經營與管理輔導：市場分析的概念與作用3

    ㈢ 市場區域的確定

    房地產存在地區性，其供給和需求都是地區性的。因此，定義

    市場區域就成了房地產市場分析的第一步工作。市場區域是指主要

    （潛在）需求的來源地或主要競爭物業的所在地，它包含與目標物業

    相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區域工作主要包括：描繪

    市場區域、在相應地圖上標出市場區域的邊界、解釋確定市場區域

    邊界的依據。

    在市場分析報告中應該有描繪市場區域的部分，并有相應區域

    的地圖，顯示出與該目標物業臨近的公路或關鍵干線的位置、區域

    地名、道路及自然特征等。

    ⑴ 影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

    在定義市場區域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通

    形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。影響市場區域形狀

    和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、

    高速路或鐵路；③人口密度的大小；④政治區域，市區和郊區，學

    校間的區域；⑤鄰里關系和人口統計特征，如由于家庭收入、地位、

    種族等形成的市場區域特征；⑥發展的類型和范圍，如未來城市發

    展方向、速度等；⑦競爭性項目的區域（競爭項目重新組合的區域）。

    ⑵ 物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響

    不同市場分析目的影響市場區域的確定。為政府宏觀市場管理

    進行市場分析，其市場區域就可以用行政區劃為界限；物業類型也

    影響市場區域的確定，甚至同類物業，由于其特征不同，市場區域

    的確定也會有所不同。如居住物業和休閑旅游物業的市場區域，就

    會有很大的差別。

    由于數據的限制，常被迫采用市、區等行政區域來確定市場區

    域，這種確定便于利用人口統計及其它各種統計數據。但這種分區

    內的數據只能用于區域或某種物業類型的房地產市場分析，并不能

    用來進行具體開發項目層次的市場研究。要準確定義項目層次的市

    場區域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數

    據，經分析判斷后才能合理確定。