2008年房地產估價師《理論與方法》復習提綱（二）

　　第二章 房地產
　　第一節 房地產的含義
　　一、房地產的定義，房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區位三者的結合體。
　　二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義
　　土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。
　　建筑物包括房屋和構筑物。房屋一般由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的空間場所。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、水壩、道路、橋梁、隧道。建筑領域中的建筑物不包括構筑物，會計領域中建筑物不包括房屋。
　　其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。
　　三、實物、權益、區位的含義
　　1、實物分為有形的實體及其質量和組合完成的功能三個方面
　　2、權益包括權利、利益和收益，房地產權益以房地產權利為基礎包括：
　　①房地產的各種權利，例如所有權、土地使用權、租賃權、抵押權、地役權等
　　②受其他房地產權利限制的房地產權利，同一宗房地產上可以同時存在多種房地產權利
　　③受到房地產權利以外的各種因素限制的房地產權利
　　④房地產的額外利益或收益。房地產所有權又分為單獨所有、共有和建筑物區分所有權。土地使用權有建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權。建設用地使用權又包括出讓土地使用權、劃撥土地使用權和臨時用地土地使用權。
　　房地產權利有物權和債權，租賃權屬于債權。物權有自物權和他物權，自物權只有所有權，他物權又分為用益物權和擔保物權，土地使用權和地役權是用益物權，抵押權則是擔保物權。
　　在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的：
　　(1)機器、設備、家具等有形資產，主要是實物的價值
　　(2)專利權、專有技術、著作權(版權)、商標專用權、專營權、商譽、有價證券(股票、債券)等無形資產，主要是權益的價值。
　　(3)房地產，其實物和權益在價值決定中都很重要。
　　3、區位，是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、環境景觀、外部配套設施等方面。位置有：坐落、方位、距離、朝向、樓層。交通是指進出該宗房地產的方便程度—通達性，具體有可及性和便捷性。環境景觀有自然環境、人文環境和景觀。外部配套設施有基礎設施(道路、給排水、電力、燃氣、熱氣、電信、有線電視等設施)和公共服務設施(教育、醫療衛生、文化體育、社區服務、市政公用等非營業性設施。
　　四、房地產的其他名稱：不動產、物業。
　　五、房地產的基本存在形態：土地形態，對于有建筑物的可以無視建筑物存在或考慮建筑物存在對土地價值的影響;建筑物形態，對于單獨評價建筑物價值時可以無視土地的存在或考慮土地對建筑物價值的影響。前一種稱為獨立估價，后一種稱為部分估價;房地形態。

　　第二節 房地產的特性
　　①不可移動性(又稱位置固定性)
　　②獨一無二性
　　③壽命長久性
　　④供給有限性
　　⑤價值量大
　　⑥流動性差
　　⑦用途多樣性，從經濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、牧地、森林、不毛荒地。
　　⑧相互影響性，外部影響有正有負
　　⑨易受限制性，政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現的：管制權、征收權、征稅權、充公權，房地產易受限制性還表現在逃避不了未來制度、政策變化的影響。
　　⑩保值增值性，引起房地產價格上升的原因主要有4個方面：
　　(1)對房地產本身進行的投資改良
　　(2)通貨膨脹
　　(3)需求增加導致稀缺性增加
　　(4)外部經濟或相互影響
　　其中，對房地產本身進行投資改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值;需求增加導致稀缺性增加和外部經濟或相互影響所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。
　　第三節 房地產分類
　　一、房地產按其用途來劃分為下列10類：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、農業、特殊用途、綜合。
　　二、按開發程度來劃分為下列5類：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。
　　三、按是否產生收益來劃分為下列2類：收益性房地產、非收益性房地產。
　　收益性房地產可以采用收益法估價，非收益性房地產則難以采用收益法估價。
　　四、按經營使用方式來劃分的類型
　　房地產按其經營使用方式來劃分為下列4類：出售、出租、營業、自用。
　　這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產可以采用比較法估價;出租或營業型房地產可以采用收益法估價;自用型房地產可以采用成本法估價。
　　五、按照房地產實物形態的分類：
　　(1)土地
　　(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)
　　(3)土地與建筑物的合成體(包括在建工程和現房)
　　(4)未來狀況下的房地產
　　(5)已經滅失的房地產
　　(6)房地產的局部
　　(7)現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分
　　(8)以房地產為主的整體資產或包含有其他資產的房地產
　　(9)整體資產中的房地產。
　　六、按照房地產權益狀況的分類有：干凈的房屋和出讓土地、干凈的房屋和劃撥土地、干凈的房屋和集體土地、共有房地產、部分產權的房地產、有租約限制的房地產、設置了地役權的房地產、設立了抵押權的房地產、有拖欠建設工程款的房地產、列入公告拆遷或征收征用的房地產、臨時用地或臨時建筑的房地產、手續不全的房地產、產權不明或權屬有爭議的房地產、被依法查封財產保全或其他限制的房地產、違法占地或違法違章建筑的房地產、房地產的租賃權、房地產的抵押權、房地產的空間利用權、房地產中的無形資產。

　　第四節 房地產的描述與分析
　　一、土地的描述與分析
　　1.名稱
　　2.位置
　　3.四至
　　4.面積,此為依法確認的面積，通常以平方米(m2)或公頃(hm2)為單位
　　5.形狀
　　6.地勢，包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等
　　7.土壤及地基狀況
　　8.權利狀況
　　9.使用條件
　　10.開發利用情況
　　11.交通條件
　　12.周圍環境景觀
　　13.公共服務設施完備程度
　　14.其他
　　使用條件主要包括：
　　(1)用途
　　(2) 容積率
　　(3) 建筑密度
　　(4) 綠地率(是指用地紅線內綠化用地總面積占土地總面積的比例)
　　(5) 建筑高度
　　(6) 建筑后退紅線距離(是規定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度) 
　　(7) 建筑間距
　　(8)交通出入口方位
　　(9)停車泊位
　　(10)建筑體量、體型、色彩
　　(11)地面標高
　　(12)其他要求
　　上述城市規劃限制條件可通過下列文件了解：
　　(1)規劃要點
　　(2)規劃設計條件通知書
　　(3)審定設計方案通知書
　　(4)建設用地規劃許可證
　　(5)建設工程規劃許可證
　　二、建筑物的描述與分析認識
　　1. 名稱
　　2.位置
　　3.規模
　　4.年齡
　　5.層數和高度。通常按照層數或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑
　　6.建筑結構
　　7.設施設備。包括給排水、衛生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備。需要了解它們的配置和性能
　　8.裝飾裝修
　　9.層高或凈高
　　10.空間布局
　　11.防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照
　　12.外觀
　　13.維修養護情況完好程度
　　14.權利狀況
　　15.占有使用情況
　　16.其他情況，物業管理(因為完善的物業管理是保持及提高房地產價值的一個重要因素)，還需要了解其建設單位(開發商)、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位以及預計交付使用的日期等。