2008年房地產估價師《理論與方法》復習提綱（一）

　　第一章 房地產估價概述 
　　第一節 對房地產估價的基本認識 
　　一、房地產估價的含義 
　　1、作為一種提供專業意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關法律責任的專業房地產估價已經成為一種職業和行業。 
　　2、專業估價的五個特點：由專業人員完成;是一種專業意見;具有社會公信力;實行有償服務;承擔法律責任。 
　　3、專業估價的核心內容是根據特定目的、對特定房地產地特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業意見。房地產估價師根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業意見的活動就是房地產估價。其中，分析是測算的基礎、測算是判斷的基礎。 
　　4、房地產估價以得出房地產價值為目標和最終結論的評估。房地產估價師還可以進行房地產市場調研報告、房地產投資項目可行性研究報告、房地產開發項目策劃報告、房地產項目調查評價報告等房地產咨詢顧問服務。 
　　二、房地產估價的本質 
　　1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。 
　　2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。 
　　3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業意見的作用有：咨詢性或參與性;鑒證性或證據性。后者的法律責任大于前者。 
　　4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規范的要求。 
　　5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經驗。 
　　三、房地產估價的必要性 
　　1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。 
　　2、房地產估價是估價行業主流的原因：房地產具備專業估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。 
　　第二節 房地產估價的要素 
　　一、估價當事人 
　　1、房地產估價人員，具備房地產估價師執業資格和房地產估價員從業資格的人員，合格的房地產專業估價人員，必須具有房地產估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經驗和良好的職業道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經驗，是對估價專業能力的要求;具有良好的職業道德，是對估價行為規范的要求。 
　　2、房地產估價機構，有自然人出資，有暫定期內的三級資質、三級、二級、一級資質。 
　　3、估價委托人，委托人有義務向估價機構如實提供其知悉的估價所必須的情況和資料。 
　　二、估價對象
　　當估價對象僅為房地產權益時，可稱為被估價權益。估價對象有在建工程、期房、已經滅失的房地產、房屋裝飾裝修部分。概括起來有：土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產。

　　三、估價目的
　　土地使用權出讓、房地產轉讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產權轉讓租賃、清算。 
　　四、價值類型
　　同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的，價值類型有公開市場價值和非公開市場價值。公開市場價值的特點有：雙方自愿進行交易;交易雙方出于利已動機進行交易;交易雙方是清明、謹慎行事的，并且了解交易對象知曉市場行情;交易雙方有充裕時間進行交易;不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。非市場價值有：快速變現價值;謹慎價值;清算價值;投資價值。 
　　五、估價時點
　　估價時點不是隨意確定的，應根據估價目的來確定，估價時點在先，價值估算在后。 
　　六、估價依據
　　有相關法律、法規、政策和標準，委托人提供的有關情況和資料，房地產估價機構和房地產估價師掌握和搜集的有關情況和資料。 
　　七、估價假設
　　是房地產估價師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價中要防止出現3種情況：濫用估價假設;不明確估價假設;無針對性列舉一些與本估價項目無關的估價假設。對于確定性因素，一般不得進行假設。
　　八、估價原則
　　合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。
　　九、估價程序
　　獲取估價業務;受理估價委托;擬定估價作業方案;搜集估價所需資料;實地查看估價對象;分析估價對象及房地產市場上;選定估價方法進行測算;確定估價結果;撰寫估價報告;內部審核估價報告;出具估價報告;估價資料歸檔。
　　十、估價方法
　　市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。
　　十一、估價結果
　　估價師不宜在完成估價之前與委托人或任何其他與該估價業務有利害關系人討論估價結果。這樣會影響估價獨立、客觀、公正地進行。
　　第三節 對房地產估價的現實需要
　　土地使用權出讓的需要，房地產轉讓(買賣、互換、贈與、出資、入股、抵債)和租賃的需要， 房地產抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押貸款、抵押期間監測、轉抵押、續貸抵押、處置抵押房地產估價)，房地產征收和征用需要，房地產分割需要，房地產損害賠償需要，房地產稅收需要，房地產保險需要，房地產爭議調處和司法鑒定需要，企業有關經濟行為的需要(出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產權轉讓租賃、清算)，房地產管理的需要，其他方面的需要
　　第四節 房地產估價師的職業道德
　　獨立客觀公正，專業勝任能力，誠實守信，勤勉盡責，保守秘密，公平競爭，社會責任。
　　第五節 中國房地產估價行業發展狀況
　　估價的困難表現有：土地和房屋的所有制不同;土地所有制在城市和農村不同，市場上流通的土地權利是使用權不是所有權，土地和房屋的登記機關不同，行政管理不到位，房地產市場不夠發達。