2008年房地產估價師《理論與方法》輔導資料（十四）

　　第四章房地產價格影晌因素
　　第四節制度政策因素
　　影響房地產價格的制度政策因素，主要有房地產制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、有關規劃和計劃等。
　　一、房地產制度政策
　　房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的，特別是房地產的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。
　　目前，中國房地產所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農民集體所有變為國家所有這種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權價格，所謂的土地價格均是土地使用權價格。如果同時存在著所有權價格和使用權價格，則使用權價格一般會低于所有權價格。另外，土地使用權是有限期的，因此土地及房地產價格的高低又與土地使用期限的長短有關。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格會越高，反之會越低。中國的城市建設用地還是政府壟斷供應的，供地政策(包括供應量、供應結構和供應方式等)的變化會引起土地及房地產價格的變動。此句話為重要結論。
　　在房地產制度政策中，房地產價格政策對房地產價格的影響也很大。房地產 價格政策是指政府對房地產價格高低與漲落的態度及采取的相應管制或干預方 式、措施等，包括對房地產是實行市場調節價、政府指導價還是政府定價。房地產價格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價格政策，另一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格;低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。

　　政府對房地產價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調節價格。其中，抑制房地產價格的措施是多種多樣的，它們導致房地產價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產供給，從而平抑房地產價格;②規定按照合理的房地產開發建設成本和利潤率來定價;③制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格;④建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩定或抑制房地產價格。上述三段話為重要結論或者重要內容。
　　二、稅收政策
　　開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產的稅收(以下簡稱房地產稅收), 會對房地產價格有影響。但不同種類的房地產稅收及其納稅人、計稅依據、稅率(或稅額標準)、征收方式方法、減免稅規定等的不同，導致房地產價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產稅收對房地產價格的影響，首先要區分它們的征收環節�？蓪⒎康禺a稅收分為房地產開發環節的、房地產轉讓環節的和房地產持有環節的。
　　房地產開發環節的稅收相當于商品生產環節的稅收，例如耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅。一般地說，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格上升;相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格下降(此句話為重要結論)。但增加或減少房地產開發環節的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，還要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權的市場，買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產開發環節的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會使房地產價格上升;而減少房地產開發環節的稅收則難以使房地產價格下降，主要會轉化為房地產開發商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產開發環節的稅收 主要會使房地產開發商通過降低開發利潤等而“內部消化”, 難以使房地產價格上升;而減少房地產開發環節的稅收則會使房地產價格下降(此句話為重要結論)。
　　房地產轉讓環節的稅收相當于商品流通環節的稅收，例如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業所得稅或個人所得稅)、契稅�？疾旆康禺a轉讓環節的稅收對房地產價格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅, 會使房地產價格上升;反之，減少賣方的稅收，比如減免營業稅，會使房地產價格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產需求，從而會使房地產價格下降;反之，減免契稅，會刺激房地產需求，從而會使房地產價格上升(此句話為重要結論)。

　　增加或減少賣方的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，同于上述增加或減少房地產開發環節的稅收，也要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是處于賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉嫁給買方，從而會導致房地產價格上升;而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產價格下降。如果是處于買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內部消化”, 難以導致房地產價格上升;而減少賣方的稅收則會使房地產價格下降(此句話為重要結論)。

　　房地產持有環節的稅收相當于商品使用環節的稅收，例如城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、物業稅(準備開征，但目前尚未開征)。直接或者間接地對持有房地產課稅，比如開征物業稅，實際上是增加了持有房地產的成本或者說增加了房地產使用成本，會使房地產自用需求者傾向于購置較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機需求，從而會使房地產需求減少，導致房地產價格下降。對于收益性房地產來說，物業稅會減少房地產的凈收益，從而會直接導致房地產價格降低。相反，減免房地產持有環節的稅收會導致房地產價格上升(此句話為重要結論)。
　　三、金融政策
　　房地產由于價值量大，其開發、投資、消費均與金融密切相關。因此，金融政策的變化對房地產價格有影響。影響房地產價格的金融政策主要是房地產信貸政策，包括嚴格控制或適度放松房地產開發、購房貸款，上調或下調金融機構貸款基準利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產抵押貸款成數，延長或縮短最長購房貸款期限等等。例如，嚴格控制房地產開發貸款，會減少未來的房地產供應量，從而會使房地產價格上升;采取諸如上調貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產需求的措施，會減少房地產需求，從而會降低房地產價格(此句話為重要結論)。

　　四、特殊政策
　　國家鼓勵東部地區率先發展、實施西部大開發、振興東北地區老工業基地、促進中部地區崛起等重大決策，以及設立沿海開放城市、建立經濟特區、設立開發區, 相應實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等等，往往會提高這些地區的房地產價格。例如，深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策，中央決定開發開放上海浦東，重慶市升格為直轄市，都使這些地區的房地產價格有較大上漲。
　　五、相關規劃和計劃
　　政府的規劃和計劃是重要的公共政策。影響房地產價格的規劃和計劃很多,如國民經濟和社會發展規劃、國土整治規劃、城鎮體系規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃、年度建設用地計劃、住房建設規劃。特別是其中的國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃，它們的編制、調整和修訂，對房地產價格有很大的影響。
　　城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地和空間資源，協調城市各項用地和空間布局以及對城市各項建設活動的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規劃對房地產價格的影響很大，例如，如果城市規劃將某個地區列為重點發展區域，則這個地區的房地產價格一般會上漲。
　　土地利用總體規劃是在一定區域內，根據國家社會經濟可持續發展的要求和 當地自然、經濟、社會條件，對土地的開發、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排。土地供應計劃指標是指在劃撥或出讓國有土地使用權時使用的指標。土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃中確定的建設用地總量、農用地轉用量以及國有建設用地供應數量、用途結構、空間布局等，決定了房地產開發用地的供應狀況，從而對房地產開發用地以及商品房的價格有很大的影響。當房地產開發用地的供應量減少時，房地產開發用地以及商品房的價格會上升，反之會下降。