2008年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》輔導(dǎo)資料（十一）

　　第四章房地產(chǎn)價(jià)格影晌因素
　　第三節(jié)人口因素
　　一、人口數(shù)量
　　房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對房地產(chǎn)的需 求就會增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會下降。此為重要的結(jié)論。
　　在城市，特別是隨著外來人口、流動人口的增加，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而會引起城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量，來分析它們對不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響。另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)一般地說對房地產(chǎn)的求多于供，供給相對缺乏，因而價(jià)格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格;另一方面，人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。此句話為重要結(jié)論。
　　二、人口素質(zhì)
　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。此句話為重要結(jié)論。
　　三、人口結(jié)構(gòu)
　　人口結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。其中，人口年齡構(gòu)成是指一定時(shí)間人口按照年齡的自然順序排列的數(shù)列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例表示。人口家庭構(gòu)成反映家庭人口數(shù)量等情況，它對于住宅類型的選擇等有重要參考價(jià)值。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢。其中的家庭人口規(guī)模(家庭平均人口數(shù))發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。一般地說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢。此句話為重要結(jié)論。