2008年房地產開發經營與管理備考指南（十）

　　第十章 物業資產管理
　　1、物業管理是房地產開發的延續，是為了滿足置業投資者的目標，綜合利用物業管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理的技術和手段和模式，以收益性物業為對象，為投資者提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。物業管理和設施管理以運行管理為主，資產管理和投資組合管理以策略性管理為主。
　　物業管理的核心工作是對房地產資產進行日常的維護和維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處于在正常的運行狀態。對于居住物業，物業管理就是房地產管理的全部內容，對于收益性物業或大型非房地產公司擁有的自用物業，除物業管理外，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。
　　物業管理關注的重點，是租用建筑物的租房對其所使用的物業的環境感到滿意，并希望繼續租用本物業。
　　設施管理是一種新型房地產服務業務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一單位或機構創造一個良好的工作環境。設施管理的傳統服務主要集中在設施的運行管理與維護，但目前已擴展到協調，為寫字樓內的雇員提供一個安全、有效率的工作環境。
　　資產管理公司通常聘請若干物業管理公司和設施管理公司為其提供服務。
　　房地產組合投資管理所涉及的范圍就更廣，包括確定物業投資者或業主的投資目標，評估資產管理公司的績效，審批資產管理公司提供的物業更新改造計劃以保持資產的良好運行狀態和市場競爭力，管理資產以實現組合投資收益的最大化，就新購置物業或處置物業進行決策。
　　2、物業管理分為居住物業管理、公共物業管理和收益性物業管理。對于收益性物業管理工作內容有：
　　①制定管理計劃
　　(1)確立目標；
　　(2)檢查物業質量狀況；
　　(3)形成租金方案和出租方案；租金要根據物業出租經營成本、稅費和業主希望的投資回報率來確定，在市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于同類型物業的供求關系。物業租金收益必須能抵償所有投資成本，并能為投資者帶來一個合理的投資回報。為準確判斷物業的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業和待出租物業的差異，并對已知的租金進行相應的修正，進而求取待出租物業的市場租金水平。租金方案還受出租策略的影響。
　　(4)提出預算，預算是物業管理中經營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和經營費用，且這些數字構成了物業管理的量化目標。預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具。預算還可以使業主較容易地對物業管理的財務情況進行檢查。
　　(5)簽訂物業服務合同；
　　(6)物業管理記錄和控制。
　�、诩訌娛袌鲂麄饕蕴嵘�物業的租金。宣傳一般圍繞物業的特性來進行，不能只以低租金來吸引客戶，只要租金相對于其他競爭性物業來說相差不大，則物業的特性和質量是吸引租房的主要因素。租房是否租用物業，一般取決于其對目前和未來所提供空間的滿足感和所需支付費用的承受能力。
　�、壑贫ㄗ饨鹗杖∞k法，制定租金收取辦法的目的是盡是減少由于遲付或拖欠租金而給業主帶來的損失，物業管理人員往往是對及時支付租金的租戶實行一定額度的優惠，而不是對遲交者予以罰款。
　　④物業的維修養護，除就租戶要求而進行的維修外，還要按時對物業進行定期的檢查、維修與養護。對物業的維修必須以不突破維修預算為原則。
　　⑤安全保衛，安全保衛工作從建筑物的結構設計就開始了。
　　⑥協調與業主和租戶的關系，及時對話與溝通是建議業主、物業管理人員和租戶三方之間良好關系的關鍵。
　　⑦組織與控制。
　　3、寫字樓物業管理，業主或投資者投資這類物業的主要目的，是希望通過該項投資、達到資本保值、增值和獲取周期性收益的目的。寫字樓物業管理與其他物業管理一樣也要簽訂物業服務合同，制定物業本身的發展目標和物業管理目標，進行市場推廣工作，制定物業維護和建筑物維修計劃，通過制定成本預算和定期的現金流分析進行財務管理以及企業內部人員管理，
　　寫字樓分為甲級、乙級、丙級。分類過程中考慮的因素有：位置;交通方便性;聲望或形象;建筑形式;大堂;電梯;走廊;寫字樓室內空間布置;為租戶提供的服務，服務中主要辦公室室內服務、保安服務、現場物業管理人員對租戶服務請求的反應速度、下班后進入寫字樓人員管理以及空調通風設備和維護管理;建筑設備系統;物業管理水平;租戶類型。
　　寫字樓租戶的選擇條件：
　�、傥飿I信譽和財務狀況;
　　②所需面積大小，考慮的三個因素有可能面積的組合、尋租者經營業務的性質、尋租者將來擴展辦公室面積的計劃;
　�、坌枰�提供的物業管理服務。
　　寫字樓租金的確定應考慮的三個因素：
　　①計算可出租或可使用面積，出租面積包括出租單元內面積和分攤公用面積，單元內建筑面積X出租單元內建筑面積比例系數=可出租面積，租金分為基礎租金與市場租金，寫字樓租金水平，主要取決于當地房地產市場的狀況。確定租金時，一般應首先根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置的損失的租金)確定一個基礎租金。
　�、诔鲎鈫卧�的面積規劃和室內裝修，
　　租金定期增加方式的租金調整條款，可能參考一個標準指數(如消費者價格指數或商業零售價格指數)，毛租是租金包括業主要支付物業經營過程中的所有費用。凈租是所有的經營費用均由租戶直接分擔，代收代繳費用是由物業管理企業的工作，
　　4、零售商業物業管理，零售商業物業在市場上的影響力，取決于其位置、規模、服務水準和商品類型、規格、數量、質量與價格。可出租面積包括營業面積和分攤的公用面積。大型零售商業物業至少要有一個主要租戶。
　　零售商業物業的分類：市級購物中心(30萬人以上)、地區購物商場(10-30萬人)、居住區商場(1-5萬人)、鄰里服務性商店(1萬人以下)、特色商店。