2008年房地產開發經營與管理備考指南（九）

　　第九章 房地產金融與項目融資
　　1、房地產市場與資本市場密不可分，主要包括：土地儲備借款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款在內的房地產貸款。房地產資本市場由：私人權益融資、私人債務融資、公開權益融資和公開債務融資四個部分組成。
　　房地產企業可以分為獨資企業、一般合伙企業、有限責任合伙企業、有限責任公司、股份有限公司和房地產投資信托基金等類型，以后四種企業為主。股份有限公司和房地產投資信托基金可以在公開市場發行股票融通權益資金、融資能力較強。房地產權益資金主要來源于機構投資者。商業銀行和儲蓄機構等存款性金融機構基本不參與房地產權益投資。
　　由于施工企業墊款和商品房預售現象十分普遍，我國房地產開發企業的資產負債率極高。與房地產開發項目有關的債務融資，主要包括房地產開發貸款和土地儲備借款。房地產開發貸款又分為土地購置貸款、土地開發貸款和建設貸款三種類型。土地購置貸款金額通常不超過土地評估價值的50-60%，商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳納土地金貸款。土地開發貸款通常對房地產擁有第一抵押權。建設貸款被用于償還土地購置貸款和土地開發貸款和支付與工程有關的材料成本費用。貸款人還必須用于確保施工單位的工程款已經按期支付。建設貸款的還款資金來源通常是銷售收入或長期抵押貸款。土地儲備貸款對象是縣級人民政府指定遙遙相對的土地儲備機構和對一級土地進行開發的企業。土地儲備借款的主要還款來源是土地出讓收入。
　　2、個人住房抵押貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款(公積金)兩種。對于利率采用的可調利率方式，在法定利率調整時，于下年初開始，按新的利率規定計算利息。還本付息方式有：按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和按固定還款常數還款期末一次結清等方式。個人住房抵押貸款額度為住房價值的80%，貸款期限不超過30年，個人住房抵押貸款的風險一方面來自申請購房的購房者另一方面來自開發商。
　　商業房地產抵押貸款的還款來源主要是房地產凈經營收入，貸款價值比率不超過60%，貸款期限不超過10年，且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放。
　　在建工程抵押貸款將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權抵押相結合，通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權抵押登記，按工程形象進度和約定的貸款價值比率分次發放貸款。銀行要對承包合同的預算造價進行審查，以確定其抵押價值和貸款價值比率。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押，且該土地使用權必須是有償獲得的，并領有國有土地使用權證。已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發商可以在銀行的監管下預售，先由銀行出具允許預售的文件給房地產管理部門，并辦理他項權利變更手續，同時也辦理商品房預售登記。對已辦理抵押的房地產開發項目的預售收入，由銀行代收、專戶專儲，在還貸期內由銀行進行監管，保證還貸資金，降低風險。
　　金融機構對房地產的要求：合法設定房地產抵押權，擇優選擇設押的房地產，合理確定抵押率，處置抵押物的渠道暢通。
　　3、抵押貸款的二級市場是通過購買一些一級市場發放的抵押貸款，將其轉化為房地產抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券。抵押貸款支持證券，主要有四種：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券、抵押貸款擔保債券。抵押貸款傳遞證券是將證券出售給證券投資者，而支持債券和直付債券中，發行人仍持有抵押貸款組合，所發行的債券則屬于發行人的債務。抵押貸款組合和債券同時出現在發行人的資產負債表中。
　　房地產投資信托基金是信托公司與投資人簽訂信托投資合同，通過發行受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產投資或房地產抵押貸款投資。作為購買、開發、管理和出售房地產資產的產業基金，投資領域廣泛，涉及房地產物業的各個類型。房地產投資信托基金的資金來源有發行股票和從金融市場融資，它通常聘用專業顧問公司和經理人員負責公司的日常事務和投資運作。
　　房地產投資信托基金的類型有權益型、抵押型、混合型。權益型有收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務，收入主要是房地產出租收入，抵押型主要是為房地產開發和房地產置業投資提供貸款或經營抵押貸款支持證券業務，主要收入是抵押貸款的利息收入。
　　房地產投資信托基金的特征：流動性好;市場價值穩定;高現金回報;有效分散投資風險;抵御通貨膨脹。
　　4、房地產開發貸款的風險有：政策風險;市場風險;經營風險;財務風險;完工風險;抵押物估價風險;貸款保證風險。金融機構對房地產開發貸款的風險管理：取得四證;自有資金30%;項目的合法性和可行性;成立滿3年且開發項目多;對貸款的資金進行監控;對房地產的銷售款進行著監控;密切關注房地產的開發情況。
　　土地儲備貸款的風險有：土地儲備中心自有資金嚴重不足;土地出讓計劃不明確，還貸資金來源的時間與貸款期限不匹配;土地儲備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風險。土地儲備貸款的風險管理：對資本金沒有到位或資本金不足，經營管理不規范的借款人審慎發放貸款;貸款額度不超過收購土地評估價值的70%，貸款期限不超過2年;對土地整體情況進行認真的調查分析;實時掌握土地價值狀況。
　　個人住房貸款的風險：操作風險;信用風險;市場風險，主要來自市場供求風險、市場周期風險、政策風險、變現風險和利率風險;管理風險，主要來自流動性風險、抵押物保管不善、貸后管理工作薄弱;法律風險。個人住房貸款的風險管理：遵照個人住房貸款的相關政策規定，抵押物的價值以買賣交易的成交價格或評估價格的較低者為準;詳細審查貸款人的相關信息;判斷借款人的合理收入及未來行業發展前景;考核借款人還款能力，月房產支出與收入控制在50%以下，月所有債務與收入比控制在55%以下，房產支出有借款還款額和物業管理費，所有債務還包括其他債務償還額;發放貸款前對新建房進行整體性估價。
　　房地產投資信托基金的風險：經營風險;市場風險;利率風險。房地產投資信托基金的風險管理：提升專業化經營水平;提升規模經營水平;吸引機構投資者參與，可以通過促進股票價格形成、提高管理決策的質量、提高社會知名度和認可程度、提高股票的績效減少反常的波動、提高市場的透明度和效率;制定積極穩妥的經營戰略;建立優秀的管理隊伍。
　　5、房地產項目融資主要是解決資金投入的集中性和來源分散性矛盾、資金投入量和每筆收入來源小的矛盾、投資回收期長和再生產過程連續性的矛盾。房地產項目融資包括資金籌措和資金供應兩個方面。房地產融資的特點是在融資過程中的存儲、信貸關系、都是以房地產項目為核心。金融機構貸出資金的原則是流動性、安全性和盈利性原則。
　　項目融資主體的形式有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。對于既有項目法人融資中的擬建項目一般在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產，從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力。對于新設項目法人融資中新設項目法人承擔相應的融資責任和風險是從項目投產后的經濟效益來考察償債能力。