2012年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講38

　　2.4.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　2.4.2.1 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

　　2.4.2.2 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵;市場(chǎng)信息的不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間落差(time—lag，簡(jiǎn)稱“時(shí)差”);生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期;政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制;政治沖擊，如社會(huì)政治動(dòng)蕩;制度因素，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等;生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。

　　2.4.2.3 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期;在此時(shí)期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異微乎其微。

　　根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過(guò)程。具體包括的階段是：確認(rèn)對(duì)新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生;受到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張;經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑;新建筑超過(guò)空間需求;導(dǎo)致超額建筑;調(diào)整，因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動(dòng)劇烈減緩;復(fù)蘇，需求開(kāi)始增加而消化已有超額建筑;回復(fù)到空間市場(chǎng)供需均衡狀況;經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)新建筑需求的增加;確認(rèn)對(duì)新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。