2012年房估師考試經營與管理精講37

　　2.4 房地產市場的運行規律 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　2.4.1 房地產空間市場與房地產資產市場

　　房地產市場也存在空間市場和資產市場這兩個層面。

　　2.4.1.1 房地產空間市場

　　在房地產空間市場上，房地產為家庭和企業提供生活和生產的空間。對于企業，空間是生產要素之一;對于家庭，空間是其消費的商品之一。空間市場上的需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業，供給則來源于房地產資產市場，即目前所存在的房地產資產的數量。

　　2.4.1.2 房地產資產市場

　　在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產期間內每單位時間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金)，二是在轉售時所實現的增值收益。為獲得房地產所帶來的投資收益，必須擁有房地產，這一點與空間市場是不同的。房地產資產市場中的需求者是希望通過擁有房地產而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數量。

　　2.4.1.3 房地產空間市場和資產市場之間的聯系和均衡狀態

　　房地產空間市場和資產市場是緊密聯系在一起的。空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。

　　房地產市場存在著一種均衡狀態，在這個狀態下，租金和價格都不發生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產資產存量保持不變。這種均衡狀態是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡酌狀態中，但總是在向均衡狀態回復，圍繞均衡狀態進行上下波動。