2012年房估師考試經營與管理精講20

　　1.4.2.4 變現風險 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房 地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內 將房地產兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現 時，由于房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

　　1.4.2.5 利率風險

　　調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。通過調整利率， 政府可以調節資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調控的目的。利率 調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用 升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值;二 是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的 需求數量，從而導致房地產價格下降。

　　長期以來，房地產投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款和 率在不斷變化，但房地產投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際 上是將利率風險轉嫁給了金融機構。然而目前，房地產投資者越來越難得到固定 利率的長期抵押貸款，金融機構越來越強調其資金的流動性、盈利性和安全性， 其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業銀行所提供的住房 抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產投資者的收益 就會下降，其所投資物業的價值也就跟著下降。房地產投資者即使得到的是固定 利率貸款，在其轉售物業的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為 新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業投資的凈經營收益減少，相 應地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。