2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講19

　　1.4.2.2 市場供求風(fēng)險(xiǎn) <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來 的風(fēng)險(xiǎn)。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求 關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià) 值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情 況是，當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達(dá)到一定程度 時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴(yán)重、還 貸壓力日增，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，也就是說當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變 化的影響比整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是 健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資 者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地 產(chǎn)市場投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)， 也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可以通過密 切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣��?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來降低市場供求風(fēng)險(xiǎn)的 影響。

　　1.4.2.3 周期風(fēng)險(xiǎn)

　　周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的 存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可 分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18~20年，香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不 強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。