2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理第十章知識(shí)點(diǎn)5

　　15. 零售商業(yè)物業(yè)的租金

　　基礎(chǔ)租金（類比相當(dāng)于基本工資）

　　又稱最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不相關(guān)的一個(gè)最低收入

　　百分比租金（類比相當(dāng)于績(jī)效工資）

　　在基礎(chǔ)租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果為基數(shù)計(jì)算百分比的租金

　　確定平衡點(diǎn)，僅對(duì)超出某一營(yíng)業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金

　　沒(méi)有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，隨經(jīng)營(yíng)的商品種類和經(jīng)營(yíng)方式不同有很大的差異

　　代收代繳費(fèi)用和凈租約

　　種類

　　毛租：物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括在租金中，由業(yè)主支付

　　凈租：物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶直接支付，租金僅指房屋的租金

　　凈租的形式（三種）

　　租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

　　租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

　　所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，都由租戶直接支付，而業(yè)主只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用

　　租金的調(diào)整

　　租期長(zhǎng)需調(diào)整

　　調(diào)整方式與寫字樓同

　　租金調(diào)整僅針對(duì)基本租金，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用每五年或一年調(diào)整一次

　　16. 收益性物業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

　　潛在毛租金收入

　　潛在毛租金收入＝全部可出租面積×最大可能租金水平

　　空置和收租損失

　　空置雖然減少租金，但不是損失

　　其他收入

　　一般將通過(guò)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入也列入其他收入中

　　有效毛收入

　　有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入

　　經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、為租戶提供服務(wù)的成本、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用

　　注意抵押貸款還本付息額不屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　凈經(jīng)營(yíng)收入

　　凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　抵押貸款還本付息

　　抵押貸款還本付息不是經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，它可以逐漸的轉(zhuǎn)入業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益價(jià)值中

　　現(xiàn)金流

　　稅前現(xiàn)金流＝凈經(jīng)營(yíng)收入－抵押貸款還本付息

　　稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅

　　17. 收益性物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中的法定稅費(fèi)

　　營(yíng)業(yè)稅

　　指營(yíng)業(yè)稅及附加，5.5%

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分為包干制和酬金制兩種形式

　　包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅率和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)三部分

　　酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分

　　包干制中，營(yíng)業(yè)稅及附加的征收基數(shù)是物業(yè)服務(wù)成本

　　酬金制中，營(yíng)業(yè)稅及附加的征收基數(shù)是酬金

　　所以酬金制中營(yíng)業(yè)稅及附加負(fù)稅負(fù)擔(dān)小，政府鼓勵(lì)采用酬金制

　　房產(chǎn)稅

　　按房產(chǎn)原值的1.2%

　　按租金收入的12%