2011年房估師考試經營與管理第十章知識點5

　　15. 零售商業物業的租金

　　基礎租金（類比相當于基本工資）

　　又稱最低租金，是業主獲得的，與租戶經營業績不相關的一個最低收入

　　百分比租金（類比相當于績效工資）

　　在基礎租金之外收取的，以零售商業物業的經營成果為基數計算百分比的租金

　　確定平衡點，僅對超出某一營業額以外的部分收取超額百分比租金

　　沒有統一的百分比標準，隨經營的商品種類和經營方式不同有很大的差異

　　代收代繳費用和凈租約

　　種類

　　毛租：物業運營費用包括在租金中，由業主支付

　　凈租：物業經營費用由租戶直接支付，租金僅指房屋的租金

　　凈租的形式（三種）

　　租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

　　租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費

　　所有的經營費用，包括與物業有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業維護維修費用、公用面積維護費、物業管理費等，都由租戶直接支付，而業主只負責建筑物結構部分的維修費用

　　租金的調整

　　租期長需調整

　　調整方式與寫字樓同

　　租金調整僅針對基本租金，經營費用每五年或一年調整一次

　　16. 收益性物業相關專業術語

　　潛在毛租金收入

　　潛在毛租金收入＝全部可出租面積×最大可能租金水平

　　空置和收租損失

　　空置雖然減少租金，但不是損失

　　其他收入

　　一般將通過專業代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入也列入其他收入中

　　有效毛收入

　　有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入

　　經營費用

　　包括人員工資及辦公費用、保持物業正常運轉的成本、為租戶提供服務的成本、保險費、房產稅和法律費用

　　注意抵押貸款還本付息額不屬于經營費用

　　凈經營收入

　　凈經營收入＝有效毛收入－經營費用

　　抵押貸款還本付息

　　抵押貸款還本付息不是經營費用，它可以逐漸的轉入業主對物業擁有的權益價值中

　　現金流

　　稅前現金流＝凈經營收入－抵押貸款還本付息

　　稅后現金流＝稅前現金流－準備金－所得稅

　　17. 收益性物業管理經營費用中的法定稅費

　　營業稅

　　指營業稅及附加，5.5%

　　物業服務收費分為包干制和酬金制兩種形式

　　包干制物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅率和物業服務企業利潤三部分

　　酬金制物業服務費用的構成包括物業服務支出和酬金兩部分

　　包干制中，營業稅及附加的征收基數是物業服務成本

　　酬金制中，營業稅及附加的征收基數是酬金

　　所以酬金制中營業稅及附加負稅負擔小，政府鼓勵采用酬金制

　　房產稅

　　按房產原值的1.2%

　　按租金收入的12%