2011年房估師考試經營與管理第九章知識點7

　　17. 個人住房抵押貸款的風險管理

　　嚴格遵守貸款年限、貸款價值比率方面的規(guī)定，抵押物的價值的確定，以物業(yè)在該次買賣交易中的成交價格或評估價格的較低者為準

　　詳細審查借款人的相關信息

　　通過各處信息判斷借款人的還款能力

　　考核借款人還款能力

　　在發(fā)放貸款前應對新建房進行整體性估價

　　18.如何考核借款人的還款能力（兩個指標）

　　月還款額與收入比控制在50%以下

　　月所有債務支出與收入比控制在55%以下

　　房產支出與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入

　　所有債務與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償付額）/月均收入

　　19. 房地產抵押貸款二級市場

　　二級市場發(fā)展的條件

　　需要有一個健全的房地產抵押貸款一級市場

　　還要有支撐抵押貸款二級市場發(fā)展的市場條件（三條件）

　　商業(yè)銀行制定了有利于證券化的優(yōu)惠的稅收和會計法規(guī)

　　為證券化提供法律支持，不需要借款人同意就可以轉讓抵押貸款權益

　　有一個穩(wěn)定的經濟環(huán)境

　　二級市場上交易的抵押貸款支持證券的類型

　　抵押貸款支持債券

　　抵押貸款傳遞證券

　　抵押貸款直付債券

　　抵押貸款擔保債務

　　20. 房地產投資信托基金

　　資金來源

　　發(fā)行股票、從金融市場融資

　　信托基金的特征（五大特征）

　　流動性好、市場價值穩(wěn)定、高現金回報、有效分散風險、抵御通貨膨脹