2011年房估師考試經營與管理第九章知識點5

　　10.開發貸的風險

　　政策風險

　　市場風險

　　經營風險－投資經營失誤造成實際經營成果偏離期望值并最終難以歸還貸款的可能

　　財務風險－投資者運用財務杠桿，使用債務融資而導致現金收益不足以償還債務的可能

　　完工風險－開發項目有超支和未按期竣工的可能

　　抵押物估價風險－銀行在發放貸款之前對抵押物的估價不當而造成損失的可能性

　　貸款保證風險－發放貸款時對保證人的錯誤判斷而導致貸款難以歸還的可能性

　　11. 開發貸的風險管理

　　必須四證齊全

　　自有資金不低于開發項目總投資的35%

　　開發項目應合法性和可行性

　　對成立不滿3年且開發項目較少的企業審慎發放貸款，對經營管理存在問題，有不良經營記錄的企業嚴格限制

　　分期發放貸款，并對資金使用情況進行監控，防止挪用

　　對開發企業的銷售款進行監控，防止挪用

　　密切關注開發企業開發情況

　　12. 土地儲備貸款的發放

　　借款人的條件（三條件）

　　是經省市人民政府批準成立的土地儲備中心，或受政府委托依法從事土地收購、整理及儲備工作的企業法人（政府的事業單位或是受政府委托的企業）

　　經工商行政管理部門核準登記的企業法人，已取得人民銀行頒發的貸款證

　　經營管理規范、財務狀況良好，具有按期償還貸款本息的能力

　　土地儲備項目條件（五條件）

　　貸款項目所在城市好

　　貸款項目符合城市規劃和土地利用規劃，并列入政府年度土地儲備計劃

　　貸款用于收購儲備的土地為可出讓的經營性用地

　　貸款項目涉及農用地時，應具備農用地轉用手續和征地手續

　　貸款須與具體地塊相對應，項目增值潛力大，出讓前景良好