2011年房估師考試經(jīng)營與管理第九章知識點5

　　10.開發(fā)貸的風險

　　政策風險

　　市場風險

　　經(jīng)營風險－投資經(jīng)營失誤造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終難以歸還貸款的可能

　　財務風險－投資者運用財務杠桿，使用債務融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能

　　完工風險－開發(fā)項目有超支和未按期竣工的可能

　　抵押物估價風險－銀行在發(fā)放貸款之前對抵押物的估價不當而造成損失的可能性

　　貸款保證風險－發(fā)放貸款時對保證人的錯誤判斷而導致貸款難以歸還的可能性

　　11. 開發(fā)貸的風險管理

　　必須四證齊全

　　自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35%

　　開發(fā)項目應合法性和可行性

　　對成立不滿3年且開發(fā)項目較少的企業(yè)審慎發(fā)放貸款，對經(jīng)營管理存在問題，有不良經(jīng)營記錄的企業(yè)嚴格限制

　　分期發(fā)放貸款，并對資金使用情況進行監(jiān)控，防止挪用

　　對開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止挪用

　　密切關(guān)注開發(fā)企業(yè)開發(fā)情況

　　12. 土地儲備貸款的發(fā)放

　　借款人的條件（三條件）

　　是經(jīng)省市人民政府批準成立的土地儲備中心，或受政府委托依法從事土地收購、整理及儲備工作的企業(yè)法人（政府的事業(yè)單位或是受政府委托的企業(yè)）

　　經(jīng)工商行政管理部門核準登記的企業(yè)法人，已取得人民銀行頒發(fā)的貸款證

　　經(jīng)營管理規(guī)范、財務狀況良好，具有按期償還貸款本息的能力

　　土地儲備項目條件（五條件）

　　貸款項目所在城市好

　　貸款項目符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，并列入政府年度土地儲備計劃

　　貸款用于收購儲備的土地為可出讓的經(jīng)營性用地

　　貸款項目涉及農(nóng)用地時，應具備農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)

　　貸款須與具體地塊相對應，項目增值潛力大，出讓前景良好