2011年房估師案例分析第三章沖刺內容14

　　（四）房地產損害賠償估價方法選擇

　　房地產損害賠償估價方法有： 修復費用法、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。

　　（1）修復費用法

　　也可稱為成本法，預計采用最合理的修復方案予以修復的必要費用，包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經濟損失而支出的補償費用等。

　　拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用參照房屋修繕工程預算定額。包括直接費、間接費、利潤、稅金等。

　　直接經濟損失：

　　1）房屋使用人周轉安置費用；

　　2）房屋空置的收益損失；

　　3）房屋使用面積減少的損失；

　　4）房屋室內凈高降低的損失；

　　5）房屋采光面積減少的損失；

　　6）房屋耐久性降低的損失；

　　7）臨近房屋損壞的補償；

　　8）施工影響的補償；

　　9） 其他

　　（2）損失資本化法

　　①凈收益減少收益年期不變型

　　公式中 n――凈收益損失年限；

　　a——預期年末凈收益減少額；

　　r——資本化率。

　　P——商品房質量缺陷價值減損值。

　　②凈收益不變收益年期減少型

　　公式中 m――無質量缺陷經濟耐用年限；

　　n——有質量缺陷經濟耐用年限；

　　b——預期年末正常凈收益；

　　r——資本化率。

　　P——商品房質量缺陷價值減損值。

　　③凈收益、收益年期減少型

　　公式中 t――凈收益損失年限；

　　a——預期年末凈收益減少額；

　　r——資本化率。

　　m——無質量缺陷經濟耐用年限；

　　n——有質量缺陷經濟耐用年限；

　　b——預期年末正常凈收益；

　　r——資本化率。

　　P——商品房質量缺陷價值減損值。

　　（3）賠償實例比較法

　　簡稱市場法，通過類似房地產損害的實際賠償金額的比較和調整，得出估價對象房地產損害的賠償金額。

　　V=P×F1×F2×F3

　　V-房屋簡直損失評估值

　　P-可比實例補償金額

　　F1-補償情況修正系數

　　F2——補償日期修正系數

　　F3-缺陷情況修正系數

　　（4）損害前后價差法

　　簡稱價差法，損害前的房地產狀況的市場價值與損害后的房地產狀況的市場價值之差。市場法和收益法計算損害前后的房地產市場價值。