2011年房估師案例分析第三章沖刺內容13

　　（二）房地產損害造成的損失分析

　　1、房地產損害的分類

　　1）房地產損害的分類。①按受損部位分類：實物損害，具體又可分為實體損害和功能損害；權益損害；還有區(qū)位損害，也可稱為環(huán)境損害。目前大家比較容易做的是實物損害。②可修復的損害和不可修復的損害。

　　修復費用≤損害前的房地產價值-損害后的房地產價值（修復所能帶來的房地產增值額的），是可修復的；

　　修復費用>損害前的房地產價值-損害后的房地產價值，是不可修復的。

　　③暫時性的損害和永久性的損害。

　　現實中，一個損害賠償估價里面，可能是綜合性的，既有實物方面的損害，也有其他方面的損害。

　　2、損害的賠償金額。

　　1）對于可修復的損害賠償金額=修復費用+相關經濟損失；

　　2）對于不可修復的損害賠償的金額=房地產價值的減損額=損害前的房地產價值減-損害后的房地產價值；

　　3）對于可在一定程度上修復，但不能完全恢復房地產價值的損害賠償金額=部分修復費用＋房地產價值減損額＋相關經濟損失；

　　4）如果是造成不可挽回損失的，賠償金額為重置成本。

　　3、房地產損害賠償估價內涵及特點

　　（1）房地產損害賠償評估內涵。房地產損害賠償評估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經濟價值貶值的共同體貶值評估。

　　房地產損害評估主要有賠償性房地產損害評估、房地產價值減損評估、各種類型的房屋質量缺陷損失評估等。

　　（2）房地產損害賠償評估價值定義

　　房地產損害賠償評估價值標準采用公開的市場價值標準。

　　商品房的質量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。

　　（3）損害賠償估價的特點

　　①正價值評估與負價值評估。

　　②不僅包括負價值評估，通常還包括相關經濟損失評估。

　　③獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例。

　　④對建筑等專業(yè)知識要求更高，大量的需要專業(yè)幫助，需要損害程度方面的鑒定。 ⑤損害當事人雙方對估價結果都很關注，要求估價更加精確，說服力更強。

　　⑥通常需要出庭作證，作為專家證人，要求較強的語言表達能力。