2011年房估師案例分析第三章沖刺內容7

　　（7）市場變現能力分析

　　根據《房地產抵押估價指導意見》：“房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。”

　　變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性等方面的分析，假定在估價時點拍賣或者變賣時抵押物最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。

　　拍賣變現時的費用、稅金，主要有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、交易手續費、評估費、登記費和合同公證費；營業稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓價款等。報告中應加以提示。

　　由于以上原因，房地產估價師進行房地產抵押估價活動時，應當掌握抵押房地產的特點。并關注和收集相關市場上各類房地產在快速變現情況下的數據資料，通過統計分析等手段，對抵押房地產的市場流動性及快速變現能力進行定性分析。經過分析，如果確認抵押房地產本身及市場因素造成變現能力較差，更要加以提示。

　　（8）說明與風險提示

　　估價師在估價報告中，應從專業角度向估價報告使用者作出提示：估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；合理使用評估價值；定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

　　房地產抵押估價應當關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以分析和說明。

　　在評估續貸房地產的抵押價值時，應當對房地產市場已經發生的變化予以充分考慮和說明。

　　抵押期間，隨著時間推移，若經營管理不利、房地產過度使用、使用價值貶損、市場泡沫等困素會使抵押房地產價值下降。估價師應對主要可能的引起價值變化的風險，特別是降低價值的風險，如預期風險、損耗風險，法律風險，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補繳出讓金等等加以說明，提出專業性的提示及建議，提請抵貸雙方注意。