2011年房估師案例分析第三章沖刺內容6

　　4.房地產抵押估價的注意事項

　　由于房地產抵押的特殊性，其在適用法規依據、估價原則、考慮因素、參數選擇、報告說明、風險分析與風險提示等方面與其他目的的估價有所不同。抵押估價中要更加嚴格地執行《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》，采取客觀、謹填，甚至偏保守的做法，使估價結果客觀、公正、合理、合法，切忌不實估價，切忌高（虛）估算。這是房地產抵押估價最重要的特點及注意事項，其他注意事項還有：

　　房地產抵押估價目的統一表述為：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。

　　（2）估價時點

　　因設定抵押時點在評估時是不確定的，估價時點原則上為完成估價對象實地查看之日。估價委托合同對估價時點另有約定的從其約定，但實地查看時應了解估價對象在估價時點時的（過去或未來）狀況，并在“估價的假沒和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查看之日的狀況一致。

　　（3）確認估價對象可以作為設定抵押的房地產

　　估價師首先要確定估價對象可以作為抵押房地產。這里包括估價師從專業角度審視估價對象的合法性、他項權利狀況、可轉讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產的安全性，從基本條件上減少風險。

　　但實際也會遇到一些問題，最常見的有權證不齊；權證所有（使用）權人名稱與委托人現名稱不符；權證上的法定用途和規劃面積與實際不符；出讓合同的建筑面積與規劃批準不符；已全部或部分設定抵押權，并未到期；有共有權人但沒有共有權人同意抵押的聲明；不可抵押的人防面積不清；房產證房產登記表上的違章臨時建筑；房屋使用多年卻無所有權證；分割出的抵押物不合理（缺少獨立性）等。這時應及時將意見反饋給銀行和委托人，提出和商議合法的解決辦法。但是，如果缺少土地或房屋的權證，在建工程沒有或缺少合法建設批件，在建工程未出具發包人與承包人及監理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程款的書面說明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗收或無產權證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產范疇的，應促其解決，解決不了的只能不評。

　　（4）合理確定假設前提和限制條件

　　應當針對估價對象的具體情況合理且有依據地明確相關假設和限制條件，如合法性的延續、用途與面積等主要數據不一致時估價所采用的依據說明、已設定抵押權的部位及其擔保的債權數額、已存在抵押權的解押前提、已知不存在的他項權利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數額、對估價結果有重大影響的其他因素等。房地產估價師和估價機構在進行抵押評估時，應當實事求是，勤勉盡責，不得濫用和任意設定假設前提和限制條件。

　　（5）把握市場風險防止高估

　　（6）估價中的謹慎原則

　　選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產的收益價格較高時，應使積算價格成為收益價格的補充；在有價無市或存在長期低（偏離市場）租金租約的房地產，則應更加重視收益價格。

　　確定估價結果時采用兩種方法估價結果的簡單平均值還是加權平均值，應根據市場情況決定，一般選用簡單平均值。

　　1）在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查看。

　　2）在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

　　3）在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應偏低。

　　在運用假沒開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。

　　房地產估價行業組織已公布報酬率、利潤率等估價參數值的，應當優先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。