2011年房估師案例分析第二章沖刺內容9

　　八、停車庫和加油站房地產的估價

　　1.地下車庫的估價

　　（1）地下停車庫的特點：1）權屬比較特殊。一是開發商擁有車庫單獨產權，可對車庫自由行使收益和處分權；二是地下車庫作為共有部分，建筑面積已經分攤，車庫不能單獨出售。此外，也有利用人防工程作為地下車庫的情形。2）計量單位比較特殊：單位。3）日常管理和服務相對特殊。

　　（2）地下停車庫的價格特點：1）價格與車位數掛鉤。2）同一地區單位價格不會出現較大的變化，同一地下車庫的車位價格比較一致。3）車位價格易受地上房地產租售情況的影響。

　　（3）地下車庫的估價方法與技術路線

　　停車庫估價方法主要有市場法、收益法和成本法。停車庫估價方法的選擇，首先應該重點考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經營性房地產；其次，應該考察周邊類似停車庫的租售情況，依此來確定采用何種估價方法。

　　市場法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實例，同時估價對象應為可轉讓的。注意區域因素和個別因素修正是指標的選擇和修正幅度的把握。

　　收益法的選擇，主要基于估價對象屬于經營性物業，有較穩定的收益。如寫字樓、酒店、商場的地下車庫。同樣注意收益和費用的客觀性、報酬率的確定。

　　在市場法和收益法都不適宜估價的情形下，則可采用成本法進行估價。取客觀成本、平均利潤率，注意土地取得費的平均分攤。

　　2.加油站房地產的估價方法和技術路線

　　加油站房地產的市場交易實例較少，因而難以采用市場法進行估價。由于加油站房地產是在經營期內具有持續收益的經營性房地產，因此，一般采用收益法進行估價，此外，也可以利用成本法作為一種輔助估價方法。

　　采用收益法評估加油站房地產價格時，關鍵是凈收益的測算，加油站的營業利潤中包括了房地產產生的收益、正常經營的商業利潤和成品油特許經營權的超額利潤，因此，應在凈收益中扣除正常經營的商業利潤和成品油特許經營權的超額利潤。