2011年房估師案例分析第二章沖刺內容8

　　六、娛樂房地產的估價

　　娛樂房地產是一類特殊的房地產，其估價的個別性、獨特性比較強，一般較難把握。

　　（一）娛樂房地產估價的常用方法

　　由于娛樂房地產估價屬于經營性房地產，因此主要采用收益法估價，娛樂房地產也可以采用市場法和成本法等進行估價。

　　1.收益法。采用收益法進行娛樂房地產估價時，應注意其收益的測算。娛樂房地產的收益主要來源于主營收益和副營收益，主營收益為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費的收入。在具體測算過程中要根據不同娛樂房地產的功能、經營方式、經營類型等區別對待。

　　2.市場法。不同類型的娛樂房地產轉售、轉租的情況存在較大差異，有的轉售轉租比較頻繁，有的卻很少發生，如高爾夫球場。因此，對交易比較頻繁，較易獲得交易實例的娛樂房地產，可以采用市場法進行估價。另外，在用收益法評估娛樂房地產客觀租金時，也可采用市場法進行租金的估算。

　　3.成本法。在有些估價業務中，例如娛樂房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的娛樂房地產進行估價時，也會用成本法作為輔助估價方法。

　　（二）娛樂房地產估價的技術路線及難點處理

　　娛樂房地產屬于經營性房地產，因此主要采用收益法進行估價。由于娛樂房地產具有較強的個別性和獨特性，其經營收入來源及數量、收益率等均存在較大的差異，因此，在采用收益法估價時，應注意區分不同類型、不同經營方式娛樂房地產的收益來源及其收益率水平。

　　七、工業房地產估價

　　（一）工業房地產及其的特點

　　1.涉及的行業多2.非標準廠房多，建筑工程造價相差大3.要區分設備和建筑物的造價4.廠房易受腐蝕的影響

　　（二）影響工業房地產價值的主要因素

　　1.影響工業房地產價格的區位狀況

　　（1）交通條件。（2）基礎設施。（3）地理位置。

　　2.影響工業房地產價格的實物狀況

　　（1）用地面積與形狀。（2）地質和水文條件。（3）房地產用途。在進行工業房地產抵押、清算、兼并等目的的估價時，由于房地產的用途可能發生改變，因此要考慮該房地產改作其他用途以及用于其他產品生產的可能性。

　　（三）工業房地產估價的常用方法

　　1.成本法。采用成本法。標準廠房較容易確定統一的重置價格，從而可以制定當地統一重置價格標準，非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考工業建筑預算價格計算；二是利用標準廠房的重置價格標準，對跨度、柱距、凈空高度等諸多影響廠房價格的因素進行價格的增加或減少的修正。

　　2.市場法。工業房地產通常缺少同類房地產的交易案例，特別是非標準廠房，更是不易在同一供需圈內找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業地區，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售案例通常較多，可以采用市場法進行估價。

　　3.收益法。如果可以從企業的總收益中剝離出屬于工業房地產的收益，則可以考慮采用收益法進行估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區分廠房和設備各自產生的收益。

　　（四）工業房地產估價的技術路線及難點處理

　　工業房地產一般采用成本法進行估價，再利用成本法估價時，往往將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分的價格合并處理。土地的估價通常采用基準地價系數修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應注意所采用基準地價應為當地政府近期公布的基準地價，對于有土地使用權年期限制的，應考慮對地價進行年限修正。對建筑物估價時，應根據建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、樓面荷載等因素，利用當地建設定額管理站公布的最新工業建筑造價標準來確定估價對象的工程造價。