2011年房估師案例分析第二章沖刺內容6

　　四、旅館房地產估價

　　（一）旅館房地產及其估價的特點

　　（1）轉讓少且一般為整體轉讓。（2）功能多樣。（3）一次性投資大、投資回收期長、經營風險大。

　　（4）價值主要體現在接待客戶類型及其能力。

　　（二）影響旅館房地產價格的主要因素

　　1.影響旅館房地產價格的區位狀況

　　（1）交通條件。（2）周圍環境。

　　2.影響旅館房地產價格的實物狀況

　　除了影響商業房地產實物狀況的一般因素外，影響旅館房地產價格實物狀況的重要因素還有：

　　（1）設備設施和用具。（2）經營管理。

　　（三）旅館房地產估價的常用方法

　　旅館房地產估價可以采用收益法、市場法等進行估價。

　　1.收益法。

　　旅館房地產的一個重要要特點是能夠用以獲得收益，旅館房地產的價值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產估價最為常用的方法之一。

　　2.市場法。

　　由于旅館房地產一般較少在市場上轉讓，因此，一般不會有較多的類似交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房（娛樂、會議室等）租金或收入的估算。