2011年房估師案例分析第二章沖刺內(nèi)容5

　　（三）商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金一般采用市場(chǎng)法求取。租金的求取應(yīng)注意以下問(wèn)題：

　　（1）租約問(wèn)題。

　　在租期內(nèi)有租約限制，應(yīng)根據(jù)合同租金來(lái)計(jì)算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)租金利用市場(chǎng)法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。

　　（2）租金構(gòu)成的內(nèi)涵問(wèn)題。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金往往存在差異，主要表現(xiàn)有：①租金中包含物業(yè)管理費(fèi)；②租金中包含物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)；③租金中不含物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)；④計(jì)租面積為建筑面積，含分?jǐn)偨ㄖ�面積；⑤計(jì)租面積按套內(nèi)建筑面積，不含分?jǐn)偨ㄖ�面積。估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的租金構(gòu)成內(nèi)涵，選擇同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的實(shí)例。

　　（3）租金的支付方式問(wèn)題。

　　租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時(shí)間價(jià)值的差異，必然導(dǎo)致租賃價(jià)格的差異。按月、季、年支付、按租約期限一次支付。

　　因此，在運(yùn)用市場(chǎng)法求取估價(jià)對(duì)象租金時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解交易實(shí)例的租金支付方式，并要求統(tǒng)一租金支付方式。

　　（4）地下車庫(kù)租金問(wèn)題。

　　臨時(shí)使用的車位租金的測(cè)算比較困難，向業(yè)主包月出租較容易計(jì)算。向訪客提供臨時(shí)出租車位較麻煩。一般按如下步驟進(jìn)行測(cè)算：首先，了解不同時(shí)段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰時(shí)段與非高峰時(shí)段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；第三，了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；最后分別測(cè)算工作日與非工作日的車位租金收入，兩者之和即為臨時(shí)使用的車位租金收入。

　　2.整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（1）單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　對(duì)其估價(jià)主要采用市場(chǎng)法和收益法。由于市場(chǎng)上整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實(shí)例比較少，難以通過(guò)整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實(shí)例來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價(jià)對(duì)象只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此，可以先評(píng)估出一層的價(jià)格，再確定層差修正系數(shù)，計(jì)算出所有樓層的價(jià)格。

　　（2）商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用市場(chǎng)法和收益法估價(jià)，居住用房主要采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　（3）綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　對(duì)綜合商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的其面積大小、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力等；其次，根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點(diǎn)、交易實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；最后，將各功能區(qū)的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。