2011年房估師案例分析第二章沖刺內容3

　　（三）商業房地產估價的技術路線和難點處理

　　1. 不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點處理

　　（1）出租型商業房地產估價的技術路線及難點處理

　　出租型商業房地產主要采用收益法和市場法進行估價。

　　采用收益法估價的關鍵是求取租金收益，租金的測算要區分租期內和租期結束兩種情況。在租期內有租約限制，應根據合同租金來計算凈收益；租期結束后，應根據市場租金利用市場法求取估價對象房地產的凈收益，并根據市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。

　　采用市場法對出租型商業房地產估價主要應用在兩個方面：一是運用市場法直接求取商業房地產的價格；二是運用市場法求取商業房地產的租金。

　　出租商業房地產的評估重要環節就是交易實例的選擇和修正系數的確定，注意實地踏勘：地段、坐落、臨街狀況、經營業態和經營內容、建主機內部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等。還要注意交易實例的交易形式和交易價格內涵。

　　（2）運營型商業房地產估價的技術路線及難點處理

　　運營型商業房地產主要靠專業經營活動來獲得收入，因此，主要采用收益法進行估價。

　　采用收益法對運營型商業房地產估價的關鍵是基于營業收入的凈收益測算，其凈收益的計算公式為：凈收益=主營業務收入-主營業務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業利潤。難點是如何剝離商業利潤和房地產利潤，一般的做法是根據類似可比實例修正估算得出租賃收入來確定商業房地產的凈收益。

　　2．不同規模商業房地產估價的技術路線及難點處理

　　（1）整幢商業房地產估價。首先應詳細了解不同樓層的商業業態、經營方式、類型、收入水平差異等；其次了解同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素；最后根據不同樓層的具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經營費用測算的難易程度而選擇不同的估價方法。

　　（2）整層商業房地產估價。經常選取類似估價對象的單個商鋪的成交實例作為可比實例，然后進行修正得出整層商業房地產的價格。

　　（3）同層商業房地產不同鋪面評估。對于同層商業房地產不同鋪面進行估價時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面的價格在此基礎上進行適當修正得出不同鋪面的估價結果。但是，這種技術處理方式要求對同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。

　　3.空置、爛尾商業房地產估價的技術路線及難點處理

　　在對空置、爛尾商業房地產進行估價時，一定要結合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而確定空置、爛尾商業房地產的最高最佳使用方式是此類估價的難點。