2011年房估師案例分析第二章沖刺內容2

　　二、商業房地產估價

　　商業房地產指用于商業目的的房地產。

　　（一）商業房地產的特點

　　商業房地產指用于商業目的的房地產，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場、便利店、百貨店、專賣店、倉儲商店等。

　　1.收益性

　　2.經營內容多，業態多樣

　　3.出租、轉租經營多，產權分散復雜

　　4.裝修高檔而復雜

　　5.垂直空間價值衰減性明顯

　　（二）影響商業房地產價格的因素

　　1.影響商業房地產價格的區位狀況

　　（1）地段繁華程度。（2）交通條件。（3）臨街狀況。

　　2.影響商業房地產價格的實物狀況

　　（1）建筑品質及內部格局。（2）樓層。（3）凈高。（4）面積。（5）裝修。（6）無形價值。

　　（三）商業房地產估價的常用方法

　　商業房地產估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。

　　1.收益法。

　　商業房地產的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業房地產估價最為常用的方法之一。注意凈收益、受益年限、報酬率的確定。

　　2.市場法。

　　商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易（比較）實例，所以在對商業房地產進行估價時，市場法也是常用方法之一。也可用市場法進行租金的估算。

　　3.成本法。

　　在有些估價業務中，例如商業房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用成本法作為輔助。