2011年房估師案例分析第一章沖刺內容13
來源:建設工程教育網發布時間:2011-10-10
三)成本法運用可能出現的錯誤(2003指錯題、2004改錯題、2005指錯題)
(1)沒有選擇估價時點的客觀成本;
(2)房地產價格構成項目不全面(成本構成項目有7大項:①土地取得費用;②開發成本;③管理費用;④銷售費用;⑤投資利息;⑥銷售稅費;⑦開發利潤。要注意:不同類型的房地產成本構成,如商品房價格構成、農地征用價格構成、拆遷房屋價格構成、劃撥土地使用權價格構成、出讓土地使用權價格構成等);
(3)銷售稅費的計算基數和稅率的采用可能出現錯誤(銷售稅費的依據是銷售收入而不是成本,各稅種計稅方式必須明確,稅費通常為“兩稅一費”,不包括所得稅和土地增值稅等);成本法中未考慮相關銷售費用。
(4)投資利息計算錯誤,主要包括:①計息項目有4項,即土地取得費用、開發成本和管理費用和銷售費用,不能缺項也不能多項,否則就存在錯誤(如銷售稅費計算利息);②計息期確定錯誤;③利率確定錯誤。
(5)開發利潤計算錯誤,主要包括:①利潤率缺乏依據;②利潤率與利潤計算基數不對應(正確的對應關系是:
“直接成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發成本”
“投資利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本十開發成本+管理費用+銷售費用”
“成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息”
“銷售利潤率”對應的計算基數為“開發完成后的房地產價值”);
(6)如果地價采用“基準地價系數修正法”時,基準地價公布之日與估價時點有“時差”,而未進行“時差”對價格影響的修正;基準地價修正法中,年期修正方法(公式)錯;基準地價修正法中,已經過年限錯計算錯誤;
(7)重置價格公布之日與估價時點有時差,而未進行“時差”對價格影響的修正;
(8)建筑物折舊的計算公式、折舊年限計算錯誤、未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響;
(9)計算建筑物折舊時未考慮經濟折舊和功能折舊或計算存在錯誤;
(10)分宗轉讓土地要考慮可轉讓土地面積的比例;
(11)對有償出讓土地使用權轉讓價格的評估,當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時,沒有對結果進行年期修正;
(12)若市場狀況不穩定,未對市場狀況對價格影響進行修正;
(13)殘值率與《房地產估價規范》中的規定不一致(正確的是:①鋼筋混凝土結構為0;②磚混結構一等為2%;③磚混結構二等為2%;④磚木結構一等為6%;⑤磚木結構二等為4%;⑥磚木結構三等為3%;⑦簡易結構為0);
(14)成新率的確定缺少依據或《房地產估價規范》不一致或計算錯誤(正確的是:①完好房為八、九、十成新;②基本完好房為六、七成新;③一般損壞房為四、五成新;④嚴重損壞房及危險房為一、二、三成新);
(15)建筑物折舊年限要以經濟壽命為準,否則就是錯誤;
(16)純計算錯誤。
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