2011年房估師案例分析第一章沖刺內容12

　　2.報酬率選用可能存在的錯誤

　�。�1）報酬率選用的方法不正確。累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。

　�。�2）報酬率的確定不具有客觀性。報酬率取值未說明理由；

　　（3）未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。國債、存款利率，貸款利率沒有依據

　�。�4）采用了非本類房地產的報酬率。

　�。�5）不同收益類型的房地產采用同一報酬率。

　　（6）把物價指數、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報酬率的參數或依據。

　　3.有效收益期限的確定的錯誤

　　（1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限；

　　（2）帶租約的收益房地產，未考慮租約期與非租約期的區別；

　�。�3）將房地產的建設期作為收益年限；

　�。�4）確定有效收益年限理由不充分；

　�。�5）估價報告前后收益期限單位不相同。

　　（6）收益年限超過土地使用權法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式選取不當、增減量（率）確定無依據的錯誤

　　（1）公式錯誤

　�。�2）選用公式無理由

　�。�3）未分析租金水平的變化趨勢

　　（4）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式；

　�。�5）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發生變化的計算公式；

　�。�6）純計算錯誤。

　　5.地下車位租賃收入的計算錯誤

　　（1）未計算地下車位收益

　�。�2）地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由