2011年房估師考試案例與分析命題試卷二（3）

    一、問答題

    （一）1、一般不考慮使用成本法進行評估：因為該大廈閑置了10年，物質(zhì)折舊的存在是明顯的，也是比較容易計算的，但是由于結(jié)構(gòu)上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認為對設(shè)計缺陷造成的功能折舊盡管計算理論是完善的，但是要想準確的落實在數(shù)額的估算上還是比較困難的，所以應(yīng)該舍棄成本法。

    2、依據(jù)大廈的現(xiàn)狀，一般認為就是采取從估價對象續(xù)建完成后可實現(xiàn)市場價值中扣除續(xù)建成本、費用，也就是在整體上采取假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行評估，首先要確定估價對象的未來狀態(tài)，因此在分析估價對象現(xiàn)狀以及市場環(huán)境的基礎(chǔ)上，對改造方案做出了設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上對項目改造完成后的價格進行評估，具體采用市場法進行，是對成本開發(fā)期間費用進行估算。

    （二）解法一：對此題分析如下。

    1.估價報告中的待估房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的年凈利潤含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對應(yīng)的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對商場的出租或經(jīng)營收益的貢獻部分；而凈利潤系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用（含利息收益）及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤等，因此凈收益和凈利潤是不同的。

    2.收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計算。

    3.房地產(chǎn)估價中所用的成本應(yīng)是估價時點的社會平均客觀成本，而委托人所提供的實際成本是歷史的，也不一定是社會平均客觀成本，所以兩者是不同的。

    解法二：

    1.（1）估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同。

    （2）凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分。

    （3）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。

    2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限（或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）。

    3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點當時的社會平均客觀成本（或?qū)嶋H成本是歷史的，不一定是社會平均客觀成本）。

    （三） 1.銀行按估價值的八成貸款給業(yè)主，對風險考慮不夠。

    2.抵押估價時點為1999年8月1日，拍賣的時間為2001年10月1日，由于時間變化，房地產(chǎn)價值會發(fā)生變化。

    3.由于短期（快速）和強制性變現(xiàn)因素，拍賣價格可能會低于公開市場價值。

    4.房地產(chǎn)拍賣所得扣除各項稅費后得款可能低于公開市場價值。

    5.如果估價公司當時的估價結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責任。