2011年房估師考試經營與管理講義171

    ⑶ 居住區商場。居住區商場的建筑規模一般在3 000～10000㎡之間，商業服務區域以城市中的某一居住小區為主，服務

    人口l萬～5萬人，年營業額在3000萬～10000萬元之間。居住區商場內，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、

    裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。

    ⑷ 鄰里服務性商店。這些商店的建筑規模一般在3000㎡以，且以500～1000㎡建筑面積者居多，服務人口在l萬人以下，

    年營業額在3000萬元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經營者通常是這些商店的承租人。

    ⑸ 特色商店。這些商店通常以其經營的特殊商品或服務及靈活的經營方式構成自己的特色。如專為旅游者提供購物服務的旅游

    用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規模、商業服務半徑、服務人口、年營業額等差異較大。

    除了上述區分零售商業物業的方法外，人們還常從另一個角度來區分，即不管商場的規模有多大，零售商業物業基本上有兩種存

    在形式，一是只經營零售業的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業內的一部分。目前國內外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂

    設施為主的綜合用途開發通常將零售商店包括在內，成為整體開發的一部分。例如一棟辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商

    場之用，北京中國國際貿易中心寫字樓、廣州國際貿易中心就是典型的例子。這種做法的優點是，整體開發的各種使用用途為這些零

    售商店提供了現成的市場。當然，綜合用途物業內零售商場的規模往往受到一定程度的限制。

    ㈡ 零售商業物業的商業輻射區域分析

    商業輻射區域是指某一零售商業物業的主要消費者的分布范圍。商業輻射區域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和

    偏愛及購買能力分析。這方面的分析研究，決定了一宗零售商業物業在其特定的市場范圍內獲得成功的潛力。新零售商業物業的落成，

    并不能創造出新的購買力，它必須從其他的零售商業物業那里吸引或爭取消費者，因此，對處于同一供需圈內其他競爭性物業的競爭

    條件分析也非常重要。通常把商業輻射區域分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與物業所處地點直接相鄰的區域，其營業額的

    60%～75%都來自該區域；次要區域是距離物業所處地點5～15km的區域（對市級購物中心而言），物業營業額的15%～20%來自該區

    域；邊界區域是距物業所處地點15km以外的區域，占營業額的5%～15%.對于每一個零售商業物業來說，不管其規模大小如何，

    都有其輻射區域和影響范圍，但這些輻射區域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業物業的規模、類型、位置而有較大差異。

    人們購買食品一般只愿意走一、兩公里，購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達到5～8km，出行10km以上往往是為了大宗綜合性購物。

    ㈢ 特色、位置和停車

    除了物業的規模和影響范圍處，零售商業物業的經營特色，在吸引潛在的顧客方面也發揮著重要的作用，尤其是對市級購物中心

    而言。人們經常在居住區購物中心和便利商店購物，主要原因是方便快捷，因此，小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費

    者，也就是說特色對小型商場并不很重要；較大型的購物中心，就需要樹立起自己的經營特色，不僅以種類繁多且富于變化的商品、

    新穎別致的購物服務，還要營造一個高品質的購物環境，以吸引廣大的顧客并使他們愿意一再光顧，并逐漸形成一個長期穩定的客戶

    群。另外，零售商業物業的特色，還可以從其獨具匠心的建筑物及內外環境設計、公司招牌、建筑物內所提供的服務設施、店面設計、商店和商品各類組合的協調性等得以體現。

    在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業的易接近性或交通通達程度。由于大

    型商場的購物者越來越多地使用小汽車等私人交通工具，所以，汽車出入的方便性和有否足夠的停車位，對大型商場來說至關重要。

    顯然，鄰近快速交通主干道并不一定能保證方便地進入物業，尤其是禁止左轉彎或雖允許左轉彎但沒有信號燈控制使路口通行條件很

    差時。商場標志的易識別程度、進出口標志的醒目程度、物業內部交通組織的有效程度等，也影響著物業的易接近性。

    停車的方便越來越為消費者所重視，因此，地面停車位或地下停車庫的設計必須令司機視野開闊，容易發現空位，停車方向和內

    部通道的合理設計，也可以做到有限空間的合理使用。我國大型商場建筑一般是每200～250㎡的地上建筑面積設置一個停車位，且

    許多商場沒有達到該指標的要求，商場前停車難幾乎成為非常普遍的現象。在"汽車輪子上生活"的美國，停車空間的大小常用兩個指標來衡量：一是在20世紀60年代前使用的停車系數，即停車位

    面積與零售商業物業建筑面積的比率，該系數約為1/3；二是20世紀60年代后期逐漸使用的停車指數，即每100㎡營業面積應設

    置的車位個數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場的規模不同在4～5之間。當然，由于商場經營內容和經營方式不同，其顧

    客的數量、平均停留時間及商場內工作人員數量也會有很大的差別，對所有商場都適用的一個統一標準是不存在的。在城市中心商業區，單獨設置的停車樓，往往為鄰近的商場和寫字樓大顧客提供停車服

    務。例如北京王府井商業區建設了擁有2000個停車位的六幢停車樓，大大地緩解該區域停車難的問題。因此停車位數量是否足夠，有時還要放到一個區域的范圍內來衡量。在解決停車方便性問題時，

    處理好顧客的短時停車和員工長時間停車的關系也很重要，通常的原則是短時停車優先。