2011年房估師考試經營與管理講義170

    另外的折讓優(yōu)惠，可能會體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關條款上。如果租戶預計由于自己業(yè)務的發(fā)展可能會在未來增加承租面積，則一般

    希望業(yè)主在將來（一般是租約期滿）能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因為有時

    為了滿足當前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通常

    可以給租戶一個優(yōu)先權，即如果租戶想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租

    戶在同等條件下有優(yōu)先承租權。有時租戶還會要求在租約中加上于原租約條件下續(xù)租的條款。

    然而，業(yè)主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權利。這里主要有兩個方面的原因：首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金，在租賃

    期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條款在發(fā)揮作用，但實際租金常常低于市場租金；另外，在租約期

    滿時賦予租戶一定的權利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時候，租約中還會包括有關提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定

    的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場競爭力，有時不得不這樣做。

    第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)管理

    用于出租經營的零售商業(yè)物業(yè)所包括的范圍相當廣泛，從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到

    十余萬平方米，其服務的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個城市甚至全國。

    傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域，主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道路交通設施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長，位于城市郊區(qū)和城郊接合部的大型零售商業(yè)設施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心區(qū)的客流得以分散。為此，從城市中心商業(yè)區(qū)發(fā)展起來的大型

    零售商，開始在城市更廣泛的范圍內開設其連鎖分支機構，從而大大方便了城市居民購物，使居民在城市的任何一個地方都能以幾乎

    相同的價格買到相同的商品。超級市場的出現(xiàn)，大大降低了人工成本，使商品的價格更加具

    有競爭力；各零售商對商業(yè)聚焦效應的認同，為更大規(guī)模的零售購物中心的發(fā)展提供了條件。近十年來，隨著我國國民經濟的飛速發(fā)

    展和人民生活水平的迅速提高，全國各主要城市的零售商業(yè)營業(yè)額大都以每年20%以上的速度增長。在消費者購物支出大幅度增長的

    同時，人們不再僅僅關注商品的質量和價格，還對購物環(huán)境提出了越來越高的要求，這就為適應這種需要而發(fā)展起來的零售商業(yè)物業(yè)管理提供了廣闊的前景。

    一、物業(yè)分析

    大型零售商業(yè)物業(yè)可以出租給一個百貨公司經營，也可以出租給若干個百貨公司。某零售商業(yè)物業(yè)在市場上的影響力，取決于其位置、規(guī)模、服務水準和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質量與價格。零

    售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以可出租面積計算，可出租面積包括營業(yè)面積和分攤的公用面積。大型零售物業(yè)一般至少有一個主要租戶，

    占用面積很大的百貨商或超級市場連鎖店經常是商場內的主要租戶；租用面積不大的珠寶店或其他專營商，由于能吸引數(shù)量可觀的

    消費者，因此也常常在大型零售商業(yè)物業(yè)中占有一席之地；快餐店、影劇院、娛樂中心也經常被安排在大型零售商業(yè)物業(yè)中，以便為顧

    客提供與購物相輔相成的餐飲、娛樂服務。對于負責大型零售商業(yè)物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)來說，對物業(yè)的分類、物業(yè)所處區(qū)域的競

    爭條件分析、商場位置及借助私人或公共交通工具到達物業(yè)的方便程度，都是要考慮的重要問題。

    ㈠ 零售商業(yè)物業(yè)的分類

    零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：

    ⑴ 市級購物中心。市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，

    年營業(yè)額在5億元以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設備商店、眼鏡店、

    珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進入中心經營；銀行分支機構、餐飲店、影劇院、

    汽車服務中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按其所服務的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。

    ⑵ 地區(qū)購物商場。地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1萬～3萬㎡之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務人口10萬～30萬人，年營業(yè)額在l億～5億元之間。地區(qū)購物商場中，中

    型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。