2011年房估師考試經營與管理講義135

    ⑴ 土地征收拆遷費

    土地征收拆遷費分為：農村土地征收拆遷費和城鎮土地拆遷費。農村土地征收拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地

    上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。城鎮土地拆遷補償費主要包括：

    地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，

    周轉房攤銷以及對于原用地單位停產、停業補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。

    ⑵ 土地出讓地價款

    土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使

    用權出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎設施建設費構成；

    以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費構成，獲得此類土地使用權的開

    發商，需要進行房屋拆遷和土地開發活動，并相應支付城鎮土地拆遷補償費。

    土地出讓地價款的數額由土地所在城市、地區、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地

    價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調整確定。⑶ 土地轉讓費

    土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付的土地使用權的轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉

    讓給其它合法使用者。土地使用權轉讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權隨之轉讓。

    ⑷ 土地租用費

    土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權可以減少項目開發的初期投資，但在房地產項目開發中較為少見。

    ⑸ 土地投資折價

    房地產項目土地使用權可以來自房地產項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要將土地使用權評估作價。

    ㈡ 前期工程費

    前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及"三通一平"等土地開發工程費支出。

    項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃設計費為建安工程費

    的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%～3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為

    設計概算的0.5%左右。

    "三通一平"等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構

    筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的

    估算，可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

    ㈢ 房屋開發費

    房屋開發費包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費。

    ⑴ 建筑安裝工程費

    建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費用（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備采購費用和安裝工程費用（給

    排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝） 等。

    當房地產項目包括多個單項工程時，應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。

    ⑵ 公共配套設施建設費

    公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要

    包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。

    ⑶ 基礎設施建設費

    基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括：自來水、雨水、污水、

    煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。