2011年房估師考試經營與管理講義134

    某商業綜合房地產開發項目經濟評價的備選方案 表 8-1

    建設內容與經營方式

    是否分期開發

    寫字樓、公寓

    寫字樓、商場

    銷售

    出租

    不分期

    評價方案一

    評價方案三

    分2期

    評價方案二

    評價方案四

    三、選擇基礎參數

    經濟評價中的基礎參數，包括以下幾個方面的指標：

    ⑴ 時間類參數。包括：開發活動的起始時間點，開發經營期、

    開發期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及

    持續時間長度，經濟評價工作的計算周期（年、半年、季度或月，

    視項目開發經營期的長短和評估精度的要求，靈活選擇）。

    ⑵ 融資相關參數。包括：房地產開發貸款的貸款利率，資本

    金投入比例或財務杠桿比率（通常為總投資的30%），預售收入用于

    后續開發建設投資的比例。

    ⑶ 收益相關指標。包括：出租率或空置率，運營成本占毛租

    金收入比率。

    ⑷ 評價標準類指標。包括基準收益率、目標成本利潤率、目

    標投資利潤率、目標投資回報率等指標。

    第四節 房地產開發項目投資與收入估算

    一、投資估算

    房地產開發項目投資估算的范圍，包括土地費用、前期工程費、

    房屋開發費、管理費、財務費、銷售費用、其他費用及開發期稅費

    等，各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于

    不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。

    ㈠ 土地費用估算

    開發項目土地費用是指為取得開發項目用地而發生的費用。開

    發項目取得土地使用權有多種方式，所發生的費用各不相同。主要

    有以下幾種：劃撥或征收土地的土地征收拆遷費、出讓土地的土地

    出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股

    東投資入股土地的投資折價。