2011年房估師考試經營與管理講義132

    ㈧ 開發建設計劃的編制

    ⑴ 前期開發計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規則任務、征地拆遷、委托規則設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。

    ⑵ 工程建設計劃。包括各個單項工程的開、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等。

    ⑶ 建設場地的布置。

    ⑷ 施工隊伍的選擇。

    ㈨ 項目經濟及社會效益分析

    ⑴ 項目總投資估算。包括開發建設投資和經營資金兩部分。

    ⑵ 項目投資來源、籌措方式的確定。

    ⑶ 開發成本估算。

    ⑷ 銷售成本、經營成本估算。

    ⑸ 銷售收入、租金收入、經營收入和其它營業收入估算。

    ⑹ 財務評價。分析計算項目投資回收期、財務凈現值、財務

    內部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術經濟指標，對項目進

    行財務評價。

    ⑺ 國民經濟評價。對于工業開發區等大型房地產開發項目，

    還需運用國民經濟評價方法計算項目經濟凈現值、經濟內部收益率

    等指標，對項目進行國民經濟評價。

    ⑻ 風險分析。一方面結合政治形勢、國家方針政策、經濟發展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風險分

    析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法進行定量風險分析。

    ⑼ 項目環境效益、社會效益及綜合效益評價。

    ㈩ 結論及建議

    ⑴ 運用各種數據從技術、經濟、財務等諸方面論述開發項目的可行性，并推薦最佳方案。

    ⑵ 存在的問題及相應的建議。

    二、可行性研究的步驟

    可行性研究按以下五個步驟進行：

    ㈠ 接受委托

    在項目建議被批準之后，開發商即可委托咨詢評估公司對擬開發項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協議，明確規定可行性研究

    的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協作方式等內容。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹

    資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制定計劃，并收集有關的基礎資料、指標、規范、標準等基本數據。

    ㈡ 調查研究

    主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟

    規模和項目構成。資源調查包括建設地點、開發項目用地、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查，為下一步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。

    ㈢ 方案選擇和優化

    根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項

    目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。