2011年房估師考試經營與管理講義131

    ㈣ 項目的評估和決策

    按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可

    行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

    項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進

    行全面審核和再評估階段。

    第二節 可行性研究的內容與步驟

    一、可行性研究的內容

    由于開發項目的性質、規模和復雜程度不同，所以，可行性研究的內容亦不盡相同，各有側重。一般地，房地產開發項目可行性

    研究，應包括以下主要內容：

    ㈠ 項目概況

    具體內容包括：項目名稱、開發建設單位；項目的地理位置，如項目所在城市、區和街道，項目周圍主要建筑物等；項目所在地

    周圍的環境狀況，主要從工業、商業及相關行業現狀及發展潛力、項目建設的時機和自然環境等方面說明項目建設的必要性和可行

    性；項目的性質及主要特點；項目開發建設的社會、經濟意義；可行性研究工作的目的、依據和范圍。

    ㈡ 開發項目用地的現狀調查及拆遷安置方案的制定

    ⑴ 土地調查。包括開發項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位等。

    ⑵ 人口調查。包括開發項目用地范圍內的總人口數、總戶數以及需拆遷的人口數、戶數等。

    ⑶ 調查開發項目用地范圍內建筑物的種類，各種建筑物的數量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數量和面積等。

    ⑷ 調查生產、經營企業以及個體經營者的經營范圍、占地面積、建筑面積、營業面積、職工人數、年營業額、年利潤額等。

    ⑸ 調查各種管線。主要應調查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現狀及規則目標和其可能實現的時間。

    ⑹ 調查其他地下、地上物。開發項目用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發項目用地的現狀一般要附平面示意圖。

    ⑺ 制定拆遷計劃。

    ⑻ 制定安置方案。包括需要安置的總人數和戶數，需要安置的各房屋套數及建筑面積，需要安置的勞動力人數等。

    ㈢ 市場分析和建設規模的確定

    具體內容包括：市場供給現狀分析及預測，市場需求現狀分析及預測，市場交易的數量與價格分析及預計，服務對象分析，租售計劃制定，擬建項目建設規模的確定。

    ㈣ 規劃設計方案的選擇

    ⑴ 市政規劃方案選擇。市政規劃方案的主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路和走向，大型商業房地產開發項目重點要規劃安排好交通組織和共享空間等。

    ⑵ 項目構成及平面布置。

    ⑶ 建筑規劃方案選擇。建筑規劃方案的內容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數、層高、房間布置、各種房間的數量、建筑面積等等。附規劃設計方案詳圖。

    ㈤ 資源供給條件分析

    主要內容包括：建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃，施工力量的組織計劃，項目施工期間的動力、水等供應方案，項目建成投入生產或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。

    ㈥ 環境影響評價

    主要內容包括：建設地區的環境現狀，主要污染源和污染物，發項目可能引起的周圍生態變化，設計采用的環境保護標準，控

    制污染與生態變化的初步方案，環境保護投資估算，環境影響的評價結論和環境影響分析，存在問題及建議。

    ㈦ 項目開發組織機構和管理費用的研究

    主要內容包括：擬定開發項目的管理體制、機構設置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓計劃，估算年管理費用支出情況。