2011年房估師考試經營與管理講義121

    應當指出的是，當項目建成后用于出租經營時，由于經營期限很大，計算開發商成本利潤率就顯得意義不大，因為開發商成本利潤

    率中沒有考慮經營期限的因素。此時可通過計算項目投資動態盈利能力指標，來評價項目的經濟可行性。

    「例6-7」 某房地產開發商擬在某特大城市中心區甲級地段建設一集辦公、商住、購物、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業中心。

    該項目規劃建設用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡，總容積率為7.425，其中地上建筑面積約247000㎡（含寫字樓

    104900㎡，商住樓60l00㎡，商場81000㎡，管理服務用房l000㎡），地上容積率為6.175；地下建筑面積50000㎡（含商場11000㎡，停車庫25000㎡，倉庫5000㎡，技術設備用房7000㎡，管理用房2000㎡）。

    項目開發建設進度安排是：于2002年4月初至6月底購買土地使用權并進行拆遷安置工作，2002年7月初至2003年2月底

    完成基礎工程并開始預售樓面。地上建筑分兩期建設，一期工程于2003年3月初開始，建設寫字樓主樓A和副樓B，于2003年11

    月底結構封頂，2004年5月底完成裝修工程；第二期建設商住樓C和寫字樓副樓D，于2003年12月初開始結構工程，2005年1

    月底完成裝修工程。整個項目將于2005年3月底全部竣工投入使用。

    假設土地費用在項目開始的第一年內均勻支付，建造成本（開發

    成本）和管理費用等在項目建設期內均勻投入。有關項目的土地費

    用、開發成本、貸款利率和銷售價格情況，可參考項目所在地的實

    際情況。對該項目進行初步財務評價。

    「解」

    ⑴ 項目銷售收入

    ①銷售計劃。本項目的銷售面積為地上寫字樓、商場、餐飲娛

    樂用房的面積共245000㎡和地下11000㎡的商場、5000㎡的倉

    庫和668個停車位。開發商制定的銷售計劃中，銷售面積的具體分

    配情況如下表所示。

    項目出售建筑面積分配表 單位：㎡

    銷售狀況

    寫字樓

    商住

    樓C

    商場

    停車庫

    倉庫

    其他

    合計

    主樓A

    副樓BD

    一

    期

    出售

    60100

    22400

    45500

    12500

    2500

    143000

    其他

    5500

    5500

    二

    期

    出售

    22400

    60100

    45500

    12500

    2500

    143000

    其他

    5500

    5500

    總計

    60100

    44800

    60100

    91000

    25000

    5000

    11000

    297000