2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義109

    利息備付率

    資本金利潤率

    動態(tài)投資回收期Pb

    償債備付率

    靜態(tài)投資回收期Pb

    資產(chǎn)負債率

    房地

    產(chǎn)置

    業(yè)投

    資

    投資回報率

    財務內(nèi)部收益率FIRR

    借款償還期

    現(xiàn)金回報率

    財務凈現(xiàn)值FNPV

    償債備付率

    靜態(tài)投資回收期Pb

    動態(tài)投資回收期Pb

    資產(chǎn)負債率

    流動比率、速動比率

    房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系 表 6-2

    三、盈利指標計算方法

    ㈠ 動態(tài)指標

    ⑴ 財務凈現(xiàn)值

    財務凈現(xiàn)值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動

    起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價中的一個重要經(jīng)濟指標。計算期的選取規(guī)則如表6-3所示。

    基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。

    財務凈現(xiàn)值的計算公式為：

    房地產(chǎn)投資項目計算期選取規(guī)則 表 6-3

    項目類型

    計算期（開發(fā)經(jīng)營期）界定

    開發(fā)

    投資

    出售

    為項目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括準備期和建造期；

    銷售期是從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期；當預售商品房時，開發(fā)期與銷售期有部分時間重疊。出租或自營

    為開發(fā)期與經(jīng)營期之和。經(jīng)營期為預計出租經(jīng)營或自營的時間周期；以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值；為計算方便，也可視分析精度要

    求，取10~20年。

    置業(yè)投資

    為經(jīng)營準備期和經(jīng)營期之和。經(jīng)營準備期為開業(yè)準備活動所占用的時間，從獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）開始，到出租

    經(jīng)營或自營活動正式開始截止；經(jīng)營準備期的時間長短，與購入物業(yè)的裝修狀態(tài)等因素相關(guān)。

    NP

    式中 FNPV——項目在起始時間點的財務凈現(xiàn)值；

    ic——基準收益率或設定的目標收益率。

    如果FNPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了

    基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小于

    0，則項目不可接受。