2011年房估師考試經營與管理講義109

    利息備付率

    資本金利潤率

    動態投資回收期Pb

    償債備付率

    靜態投資回收期Pb

    資產負債率

    房地

    產置

    業投

    資

    投資回報率

    財務內部收益率FIRR

    借款償還期

    現金回報率

    財務凈現值FNPV

    償債備付率

    靜態投資回收期Pb

    動態投資回收期Pb

    資產負債率

    流動比率、速動比率

    房地產投資項目經濟評價指標體系 表 6-2

    三、盈利指標計算方法

    ㈠ 動態指標

    ⑴ 財務凈現值

    財務凈現值（FNPV），是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動

    起始點的現值之和，是房地產開發項目財務評價中的一個重要經濟指標。計算期的選取規則如表6-3所示。

    基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。

    財務凈現值的計算公式為：

    房地產投資項目計算期選取規則 表 6-3

    項目類型

    計算期（開發經營期）界定

    開發

    投資

    出售

    為項目開發期與銷售期之和。開發期是從購買土地使用權開始到項目竣工驗收的時間周期，包括準備期和建造期；

    銷售期是從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期；當預售商品房時，開發期與銷售期有部分時間重疊。出租或自營

    為開發期與經營期之和。經營期為預計出租經營或自營的時間周期；以土地使用權剩余年限和建筑物經濟使用壽命中較短的年限為最大值；為計算方便，也可視分析精度要

    求，取10~20年。

    置業投資

    為經營準備期和經營期之和。經營準備期為開業準備活動所占用的時間，從獲取物業所有權（使用權）開始，到出租

    經營或自營活動正式開始截止；經營準備期的時間長短，與購入物業的裝修狀態等因素相關。

    NP

    式中 FNPV——項目在起始時間點的財務凈現值；

    ic——基準收益率或設定的目標收益率。

    如果FNPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了

    基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小于

    0，則項目不可接受。