2011年房估師考試經營與管理講義108

    三、房地產投資經濟效果的表現形式

    ㈠ 置業投資

    對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為租金、物業增值、股權增加等方面。租金通常表現為月租金收入，而增值和

    股權增加效果則既可在處置（轉讓）物業實現，也可在以針對物業的再融資行為中實現（如申請二次抵押貸款）。

    置業投資經濟效果的好壞受市場狀況和物業特性變化的影響。個人或企業進行置業投資的目的是要獲得預期的經濟效果，這些預

    期經濟效果在沒有成為到手的現金流量之前，僅僅是一個模糊的期望。因此，置業投資經濟效果的表現形式僅能說明投資者可獲得的

    利益類型，在沒有轉換為一個特定時間點的現金流量之前，經濟效果是無法定量描述或量測的。

    ㈡ 開發投資

    房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果

    的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

    （1）

    （

    nii+

    第二節 經濟評價指標及其計算方法

    一、投資回收與投資回報

    房地產投資的收益，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入

    的資本在經營過程中所獲得的報酬。例如，金融機構在向居民提供抵押貸款時，借款人在每月的還款額中，一部分是還本，另一部分

    是付息，對于金融機構來說，借款人還本的部分就是其貸款（投資）回收部分，借款人付息的部分就是其貸款（投資）的回報部分。

    如果用公式來分析，最容易理解的是利用等額序列支付的年值與現值之間的關系。從前面的介紹中，我們知道：

    上式中的Pi就是投資者投入資本P后所獲得的投資回報，此時投資回報率為i ；而Pi /[]就是投資者的投資回收，i/

    []是投資者提取折舊的一個方法，即儲存基金法。如果P1）1（。+ni1）1（。+nii/[]做為年值，則其折算到項目期末的終值正好等于P，這正好反映了一個簡單再生產的過程。

    1）1（。+ni

    投資回收和投資回報對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現為投資者所

    獲得的或期望獲得的收益率或利息率。就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發商利潤。

    二、經濟評價指標體系

    房地產開發投資項目經濟評價的目的，是考察項目的盈利能力

    和清償能力。

    盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因

    素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標。靜態指標計算簡便，通常在概略評價時采用；動態指標是考慮了資金

    時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的收益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算出來的經濟評價指

    標。動態評價指標能比較全面反映投資方案整個計算期的經濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。

    清償能力指標，是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構更加重視項目償債能力的評價結果。

    應該指出的是，由于房地產開發投資項目與房地產置業投資項目的效益費用特點不同，在實際操作中，兩種類型投資項目的評價

    指標體系略有差異（表6-2）。

    1

    靜態指標

    動態指標

    項目

    類型

    盈利能力指標

    清償能力指標

    房地

    產開

    發投

    資

    成本利潤率

    財務內部收益率FIRR

    借款償還期

    投資利潤率

    財務凈現值FNPV