2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義108

    三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

    ㈠ 置業(yè)投資

    對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和

    股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請二次抵押貸款）。

    置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。個(gè)人或企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資的目的是要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，這些預(yù)

    期經(jīng)濟(jì)效果在沒有成為到手的現(xiàn)金流量之前，僅僅是一個(gè)模糊的期望。因此，置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式僅能說明投資者可獲得的

    利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無法定量描述或量測的。

    ㈡ 開發(fā)投資

    房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果

    的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。

    （1）

    （

    nii+

    第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法

    一、投資回收與投資回報(bào)

    房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入

    的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。例如，金融機(jī)構(gòu)在向居民提供抵押貸款時(shí)，借款人在每月的還款額中，一部分是還本，另一部分

    是付息，對于金融機(jī)構(gòu)來說，借款人還本的部分就是其貸款（投資）回收部分，借款人付息的部分就是其貸款（投資）的回報(bào)部分。

    如果用公式來分析，最容易理解的是利用等額序列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系。從前面的介紹中，我們知道：

    上式中的Pi就是投資者投入資本P后所獲得的投資回報(bào)，此時(shí)投資回報(bào)率為i ；而Pi /[]就是投資者的投資回收，i/

    []是投資者提取折舊的一個(gè)方法，即儲(chǔ)存基金法。如果P1）1（。+ni1）1（。+nii/[]做為年值，則其折算到項(xiàng)目期末的終值正好等于P，這正好反映了一個(gè)簡單再生產(chǎn)的過程。

    1）1（。+ni

    投資回收和投資回報(bào)對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所

    獲得的或期望獲得的收益率或利息率。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。

    二、經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系

    房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力

    和清償能力。

    盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因

    素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)計(jì)算簡便，通常在概略評價(jià)時(shí)采用；動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金

    時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對發(fā)生在不同時(shí)間的收益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指

    標(biāo)。動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)能比較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。

    清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)更加重視項(xiàng)目償債能力的評價(jià)結(jié)果。

    應(yīng)該指出的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目與房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的效益費(fèi)用特點(diǎn)不同，在實(shí)際操作中，兩種類型投資項(xiàng)目的評價(jià)

    指標(biāo)體系略有差異（表6-2）。

    1

    靜態(tài)指標(biāo)

    動(dòng)態(tài)指標(biāo)

    項(xiàng)目

    類型

    盈利能力指標(biāo)

    清償能力指標(biāo)

    房地

    產(chǎn)開

    發(fā)投

    資

    成本利潤率

    財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

    借款償還期

    投資利潤率

    財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV