2011年房估師考試經營與管理講義91

    二、現金流量圖

    把某一項投資活動作為一個獨立的系統，其資金的流向（收入或支出）、數額和發生時點都不盡相同。為了正確地進行經濟效果評價，

    我們有必要借助現金流量圖來進行分析�，F金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現

    金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系。

    繪制現金流量圖的基本規則是：

    ⑴ 以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，

    可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上"0"點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點"1"

    表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以現金流量+此類推。如圖5-1所示。

    圖 5-1 現金流量時間標度

    ⑵ 如果現金流出或流入不是發生在計息周期的期初或期末，而是發生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將

    其代數和看成是在計算周期末發生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設，能夠滿足投資分析工作的需要。

    ⑶ 為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發生的，這就是在有關計算中出現第0周期的由來。

    ⑷ 相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量。現金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下

    者表示負現金流量（圖5-2）。某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。

    圖 5-2 正現金流量與負現金流量

    一、資金時間價值的概念

    第二節 資金時間價值

    生產建設過程中的大小投資活動，從發生、發展到結束，都有一個時間的延續過程。對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得

    往往構成一個時間上有先有后的現金流量序列，客觀地評價房地產投資項目的經濟效果或對不同投資方案進行經濟比較時，不僅要考

    慮支出和收入的數額，還必須考慮每筆現金流量發生的時間，以某一個相同的時間點為基準，把不同時間點上的支出和收入折算到同

    一個時間點上，才能得出正確的結論。在不同的時間付出或得到同樣數額的資金在價值上是不等的。

    也就是說，資金的價值會隨時間發生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數額的

    資金更有價值。因為當前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當前的投資，也無法獲得相應的收益。

    因此，同樣數額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點，可以從將貨幣存入銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理

    0 1 2 3 4 5

    -

    第1計息周期 第5計算周期

    0 1 2 3 4 5

    1I

    解。如果現在將1000元存入銀行，一年后得到的本利和為1060元，經過1年而增加的60元，就是在1年內讓出了1000元貨幣

    的使用權而得到的報酬。也就是說，這60元是1000元在1年中的時間價值。對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：

    ⑴ 隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現象叫資金增值。在市場經濟條件下，資金伴隨著生產與交換的進行不斷運動，

    生產與交換活動會給投資者帶來利潤，表現為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。

    ⑵ 資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目

    的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的補償。