2011年房估師考試經營與管理講義39

    二、確定規劃設計方案并獲得規劃許可

    ㈠ 土地出讓過程中的規劃管理

    出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規劃。出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件

    及附圖。規劃設計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質、容積率、建筑密度；建筑高度、停車位數量、主要出入口、綠地比例、

    須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開發期限及其他要求。附圖應當包括：地塊區位和現狀、地塊坐標、標高，道路紅線坐標、

    標高，出入口位置，建筑界限及地塊周圍地區環境與基礎設施條件。《規劃設計條件通知書》及其附圖或《審定設計方案通知書》

    及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經城市規劃行政主管部門批準。土地使用

    權受讓方在辦理《建設用地規劃許可證》時，必須持有附具城市規劃行政主管部門提供的規劃設計條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設用地規劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。

    ㈡ 房地產開發前期的規劃管理

    房地產開發前期的規劃管理主要體現在：開發項目的選址定點審批，核發"建設用地規劃許可證"及規劃設計條件，規劃方案及

    初步設計審批以及核發"建設工程規劃許可證"等方面。

    ⑴ 開發項目選址、定點審批階段。開發商首先須持計委批準立項文件、開發建設單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況

    簡要說明和選址要求、擬建方案、開發項目意向位置的1：2000或1：500地形圖及其他相關材料向城市規劃管理部門提出開發項目選

    址、定點申請，由城市規劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發征詢意見表。開發商請有關部門填好征詢意見表后，持該征詢意

    見表、征地和安置補償方案及經城市土地管理部門蓋章的征地協議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報城市規

    劃管理部門審核后，由城市規劃管理部門下發《選址規劃意見通知書》。

    ⑵ 申請《建設用地規劃許可證》階段。開發商持城市規劃部門批準征用土地的計劃任務、市政府批準征用農田的文件（使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見）、1：2000或

    1：500的地形圖、《選址規劃意見通知書》、要求取得的有關協議與函件及其他相關資料，向城市規劃管理部門提出申請。經城市規

    劃管理部門審核后頒發《建設用地規劃許可證》。《建設用地規劃許可證》主要規定了用地性質、位置和界限。

    ⑶ 規劃設計條件審批階段。開發商需持城市計劃管理部門批準的計劃任務、開發商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形

    圖（單位建筑1：500，居住區1：2000，其中一份畫出用地范圍）和設計單位提供的控制性規劃方案及其他相關資料。向城市規劃管理部

    門提出申請，經城市規劃管理部門審核后，下達《規劃設計條件通知書》及用地紅線圖。《規劃設計條件通知書》主要規定了征地面

    積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數等。

    ⑷ 設計方案審批階段。

    開發商應自行委托有規劃設計資格的設計機構完成不少于2個方案設計，然后持設計方案報審表、項目

    各設計方案的總平面圖（單位建筑l：500、居住區l：2000，其中一份畫出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1：100或1：200）、

    方案說明書及其他相關資料，向城市規劃管理部門提出設計方案審批申請，城市規劃管理部門接此申請后協同其他有關單位審查該詳

    細規劃設計方案并提出修改或調整意見。之后，開發商根據審查意見對設計方案進行調整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規劃管理部門簽發"規劃設計方案審批通知書".