2011年房估師考試經營與管理講義38

    整理的國有土地；土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地；以出讓方式取得土地使用權后無力繼續履行出讓合同、又不具備轉讓

    條件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市區范圍內無合法使用權的國有土地；其他依據法律、法規可以收回的國有土地。進行土地一級開發常用的操作程序是：制定城市近期、中期和

    長期的社會經濟發展計劃；對城市區域范圍內的土地利用狀況進行詳細調查，掌握可開發土地資源現狀的數量、質量和分布；制定開

    發區域發展的控制性規劃和詳細規劃；按確定的優先順序選擇啟動開發地塊或區域；編制土地一級開發項目可行性研究報告并獲有關

    部門批準；由土地管理部門協助辦理土地出讓（或劃撥）手續；制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準；進行現場土地開發

    工作，達到相應的建設條件；核算土地開發成本、評估土地價格，按土地出讓計劃，通過政府土地交易市場，以招標、拍賣、掛牌或協議方式出讓土地使用權。

    土地收購儲備制度的建立和土地一級開發模式的普遍實施，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，改變了傳統的開發商獲取土地使用權的程序，對房地產開發商或投資者獲取土地使用權

    的價格也產生了重大影響。此外，由于政府土地收購儲備中心所實施的土地一級開發工作，通常將土地開發工程發包給私營開發商，因此也為房地產開發商參與土地開發創造了市場機會。

    ㈡ 獲取土地使用權的途徑

    ⑴ 土地使用權出讓

    為規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日

    開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，從2003年8月1日起施行的《協議出讓國有土地使用權規定》。按照這些規

    定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協議方式出讓。各種出

    讓方式的具體界定是：

    ①招標出讓國有土地使用權。是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的公

    民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

    ②拍賣出讓國有土地使用權。是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

    ③掛牌出讓國有土地使用權。是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止

    時的出價結果確定土地使用者的行為。

    ④協議出讓國有土地使用權。是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付

    土地使用權出讓金的行為。該方式僅當依照法律、法規和規章的規定不適合采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓時，方可采用。即"在

    公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協議方式出讓"，但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

    ⑵ 土地使用權劃撥

    土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。對于房地產開發商而言，

    以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設施用地和公益事業項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目

    的用地。經濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應土地時，除使用協議方式外，也逐步開始采用公開招標等競爭性方式。

    ⑶ 原有劃撥土地上存量房地產土地使用權

    對于原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理土地使用權出讓手續。在不改變土

    地利用條件的情況下，該類土地使用權可采用協議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基

    準，經過協商確定土地價格，采用國有土地使用權出讓、租賃、作價入股或授權經營等方式，對原劃撥國有土地資產進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。