2011年房估師《理論與實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)導(dǎo)航（7）

　　（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；資質(zhì)等級(jí)由低到高分為：暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)；

　　依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。

　　（三）估價(jià)委托人

　　估價(jià)委托人簡(jiǎn)稱(chēng)委托人，俗稱(chēng)客戶(hù)：是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其悉知的估價(jià)所必要的情況和資料。例如估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，并對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)；有義務(wù)協(xié)助估價(jià)人員搜集估價(jià)所必要的情況和資料及對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查看等工作；不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。

　　要注意估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者之間的異同。

　　估價(jià)對(duì)象權(quán)利人：是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。

　　估價(jià)利害關(guān)系人：是指估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位和個(gè)人。

　　估價(jià)對(duì)象權(quán)利人：一般是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人往往也是估價(jià)利害關(guān)系人。

　　估價(jià)報(bào)告使用者：可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門(mén)和社會(huì)公眾等。

　　委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，此時(shí)委托人同時(shí)也是估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)中借款人委托的，估價(jià)報(bào)告使用者是貸款人（如商業(yè)銀行）；委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)被查封的房地產(chǎn)的估價(jià)中，人民法院既是委托人也是估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。